Calculer la surface habitable

Catégorie : Définir son loyer et les charges
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
  • 4 min de lecture

Calculer la surface habitable de son logement est une étape essentielle, que ce soit pour vendre, louer, ou simplement connaître la valeur de son bien immobilier. Quels critères pour mesurer correctement la surface habitable, les règles en matière de location… Zelok fait le point avec vous.

Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ? 

Le calcul de la surface habitable d’un logement permet d’en évaluer la superficie. Il s’agit de déterminer les espaces du logement réellement disponibles pour ses habitants. Le calcul, exprimé en m², exclut ainsi certains espaces comme les murs, cloisons, escaliers, ainsi que toutes les zones dont la hauteur est inférieure à 1m80. La mesure de la surface habitable est importante aussi bien en location que dans le cadre d’une vente immobilière. C’est un critère essentiel pour évaluer la valeur du bien. C’est également bien sûr une donnée que les futurs locataires ou acquéreurs étudieront en priorité. 

Les pièces prises en compte dans le calcul de la surface habitable

Le calcul de la surface habitable prend en compte : 

  • la ou les pièces de vie principales (salon, salle à manger) ;
  • la cuisine ;
  • les chambres ; 
  • la salle de bain et les toilettes ;
  • les buanderies ou celliers situés à l’intérieur du bien ;
  • les couloirs ;
  • les placards et petites pièces qui possèdent une hauteur sous plafond d’au moins 1m80.

Le calcul de la surface habitable, tel que défini par la loi Boutin, ne prend donc pas en compte les murs, cloisons, gaines et embrasures de portes et fenêtres, les caves, sous-sols, greniers non aménagés, balcons, garages, terrasses, remises, vérandas non isolées, parkings… 

Bon à savoir : attention à ne pas confondre surface habitable et surface loi Carrez. Cette dernière se calcule de la même manière que la surface habitable, mais prend en compte les combles non aménagés, greniers, ou encore vérandas, dès lors que leur hauteur est d’au moins 1,80m. 

La méthode pour calculer la surface habitable 

Pour calculer la surface habitable, vous devez multiplier la longueur et la largeur de chacune de vos pièces, puis additionner les résultats obtenus. 

Surface = longueur x largeur 

Si la méthode est plutôt simple pour les espaces rectangles ou carrés, le travail se complique quand il s’agit de pièces aux formes particulières ou mansardées. Il est dans ce cas possible de segmenter la zone pour faciliter le calcul. 

Pour être sûr d’obtenir un résultat fiable, l’idéal reste de faire appel à un professionnel. 

Surface habitable et location : les règles et obligations 

Pour louer un logement, calculer la surface habitable est une étape indispensable. Connaître cette donnée est obligatoire dans le cadre d’un bail de location meublée ou non meublée. Déjà parce que c’est un critère important pour les occupants, mais surtout car la loi encadre strictement la surface minimale dont un locataire doit bénéficier. 

Pour être considéré comme décent, un logement doit faire au moins 9m² (tel que défini par les règles de calcul de la surface habitable), avec 2m20 de hauteur sous plafond.
Dans le cadre d’un contrat de colocation, chaque locataire signataire du bail doit bénéficier d’une chambre d’au moins 9m² et d’un volume de minimum 20 m3, hors espaces communs. Il n’existe d’ailleurs pas de règle précise concernant les espaces communs (pièce de vie, cuisine…), mais ils doivent être adaptés au nombre de colocataires et permettre une utilisation conviviale et pratique du logement.

F.A.Q

La surface habitable et la surface loi Carrez sont deux concepts distincts mais complémentaires. La surface habitable correspond à la superficie plancher d’un logement, déduite des murs, cloisons, escaliers et autres éléments non aménageables. Elle ne prend en compte que les espaces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1m80. 

La surface loi Carrez, spécifique aux biens en copropriété, inclut toutes les surfaces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1m80. Elle exclut par contre les caves, garages, balcons, terrasses et certaines parties communes. Lors de la vente d’un bien en copropriété, le vendeur est tenu de fournir une attestation de cette surface.

Le calcul de la surface habitable ne s’applique pas aux locaux professionnels. Cette notion est spécifiquement définie pour les logements à usage d’habitation. Pour les locaux professionnels, d’autres critères et normes de mesure s’appliquent, comme la surface utile ou la surface de plancher, qui prennent en compte les spécificités de l’usage et les aménagements requis pour l’activité exercée.

Oui, une mezzanine peut être prise en compte dans le calcul de la surface habitable, mais sous certaines conditions. Pour être incluse, elle doit disposer d’une hauteur sous plafond d’au moins 1m80.

Faire calculer la surface habitable de son logement par un professionnel peut coûter entre 100 et 300 euros, en fonction de la taille du bien et de la région. Les géomètres-experts et les diagnostiqueurs immobiliers sont les professionnels les plus couramment sollicités pour cette tâche. Leur expertise garantit un calcul précis et conforme aux normes en vigueur, ce qui est particulièrement important lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Ce budget peut sembler élevé, mais il assure une évaluation fiable et évite les litiges potentiels liés à des erreurs de mesure. 

Dans un bail de location, il est essentiel d’indiquer la surface habitable du logement, telle que définie par la loi Boutin. Cette surface inclut la superficie de plancher des pièces à usage d’habitation, après déduction des murs, cloisons, escaliers, et parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre. Mentionner précisément la surface habitable assure transparence et conformité légale, et aide à éviter les litiges entre locataires et propriétaires.

Non, le garage n’est pas compris dans le calcul de la surface habitable. La surface habitable se limite aux espaces de vie du logement et exclut les dépendances telles que les garages, caves, sous-sols, balcons, terrasses, et autres annexes. Ces espaces, bien qu’utiles, ne sont pas destinés à être habités et ne répondent pas aux critères de confort et d’habitabilité requis par la législation pour être inclus dans la surface habitable.

Les pièces qui comptent dans le calcul de la surface habitable incluent toutes les pièces destinées à l’habitation, telles que les chambres, le salon, la salle à manger, la cuisine, les salles de bain, et les toilettes. Ces pièces doivent avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre pour être incluses. En revanche, les espaces comme les murs, cloisons, escaliers, gaines, et locaux techniques sont exclus du calcul de la surface habitable.

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