Calculer sa surface habitable pour une location

La superficie loi Boutin est un indispensable à indiquer sur le bail de location pour mettre un bien en location. Alors comment calculer la surface habitable d’un logement ? Zelok, plateforme dédiée à la location immobilière, vous livre ses conseils pour bien comprendre ce qu’est la surface habitable dans le cadre de la location.

Définition de la loi Boutin

Adoptée le 25 mars 2009, la loi Boutin réglemente le métrage des logements mis en location. Cette loi oblige les professionnels de l’immobilier et les propriétaires bailleurs à inscrire dans les baux d’habitation vides la surface habitable du logement. C’est ce qui s’appelle le diagnostic de surface habitable. Ce dernier n’est pas obligatoire pour les logements meublés.

Comment calculer la surface habitable ?

La surface loi Boutin comprend la totalité de la superficie du plancher pour les pièces qui ont une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80m de hauteur, en mesurant seulement les locaux fermés et couverts.

Ne sont pas pris en compte les pièces non privatives (parking, jardins, caves), les cloisons, les murs, les escaliers, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Les balcons et les terrasses, considérés comme des pièces ouvertes, ne sont pas retenus dans le calcul de la surface habitable. Également non pris en compte les espaces comportant 80% de parois vitrées (60% pour les habitations collectives) telles que les vérandas.
Il est conseillé de faire appel à un géomètre professionnel pour réaliser le diagnostic de surface habitable en loi Boutin, bien qu’il soit possible de le faire soi-même.

Pourquoi calculer sa surface habitable ?

La mention de la surface habitable est obligatoire dans les baux d’habitation, d’où l’importance de la mesure de la superficie en loi Boutin. 

Si la surface habitable du logement n’est pas indiquée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire pour qu’il l’inscrive sur le bail dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location. Le propriétaire a donc un mois pour lui répondre, s’il ne le fait pas, le locataire peut en faire la demande devant le tribunal dans les trois mois à compter de la mise en demeure.

De même, si la surface mentionnée est incorrecte car inférieure à la surface réelle de plus de 5%, le locataire peut demander une réduction du prix au prorata du nombre de mètres carrés oubliés.

Les pièces qui comptent dans la surface habitable

Une véranda est-elle comptée dans la surface habitable ? 

Non, les vérandas et les loggias fermées ne sont pas comptées dans le calcul de la surface habitable car il s’agit d’une pièce vitrée à plus de 80%.

Un escalier est-il compté dans la surface habitable ? 

Non, les cages d’escalier ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface habitable. Cependant, les surfaces situées sous l’escalier et possédant une hauteur supérieure à 1,80m sont prises en compte.

Une cheminée est-elle comptée dans la surface habitable ? 

Non, la surface du foyer de cheminée n’est pas comptée dans la surface habitable.

Un garage est-il compté dans la surface habitable ?

Non : les garages, les caves et les parkings sont exclus de la surface habitable loi Boutin.

Un couloir est-il compté dans la surface habitable ?

Oui. Tout comme les autres pièces du logement, le couloir est retenu dans le calcul de la surface habitable.  

Une terrasse est-elle comptée dans la surface habitable ? 

Non, les terrasses et les balcons ne sont pas pris en compte dans la superficie loi Boutin, car ce sont des pièces ouvertes. 

Un grenier est-il compté dans la surface habitable ? 

Oui, les greniers et les combles sont comptés dans la surface habitable si et seulement s’ils sont aménagés. 

Un placard est-il compté dans la surface habitable ?

Un placard ou débarras mesurant plus d’1,80 mètre de hauteur et intérieur au logement, c’est-à-dire accessible sans passer par l’extérieur, est inclus dans la surface habitable.

Loi Carrez et Loi Boutin, quelles différences pour la surface habitable ?

La différence majeure entre la loi Boutin et la loi Carrez est son usage : la superficie habitable (loi Boutin) se calcule pour n’importe quel logement ; alors que la superficie Carrez n’est utilisée que pour les logements en copropriété.

De plus, la superficie Boutin doit être mentionnée dans le bail alors que la superficie Carrez est obligatoire pour un acte de vente. La loi Boutin est également plus stricte, car elle exclut les vérandas, les balcons, les loggias ou les remises, acceptées dans la loi Carrez. Les règles de calcul sont donc différentes.

F.A.Q