Fin de location : comment calculer la durée du préavis

Un locataire peut décider de quitter son logement définitivement, à tout moment. Des règles spécifiques encadrent toutefois la rupture d’un bail de location. L’agence immobilière en charge de la gestion du bien, ou le propriétaire si vous louez de particulier à particulier, devra être averti en avance. Le délai de préavis à respecter peut différer en fonction du type de logement, de sa localisation, de la situation professionnelle ou personnelle du locataire. Zelok fait le point avec vous sur les obligations légales en matière de préavis.

Qu’est-ce que le préavis dans le cadre d’une location 

En France, un bail de location nu (non meublé) s’établit pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Le locataire est libre de mettre fin au contrat pour quitter définitivement les lieux, à condition de respecter ses engagements. Parmi eux, la durée du )préavis qui représente le délai que le locataire doit respecter entre le moment où il informe de sa volonté de quitter le logement, et son départ effectif. Cette période est essentielle puisqu’elle permet à tous les acteurs de s’organiser : le locataire prépare son déménagement, le professionnel de l’immobilier recherche et sélectionne le prochain occupant du logement pour éviter la vacance locative. 

De son côté, le propriétaire ne peut rompre le contrat qu’à échéance du bail, soit tous les trois ans. Le délai de préavis est de 6 mois dans le cadre d’une location vide et de trois mois dans le cadre d’une location meublée. Contrairement au locataire qui n’a pas à se justifier, sauf cas particuliers que nous évoquerons plus tard dans ce guide, le bailleur ne peut mettre fin à la location qu’à ces conditions :   

• mise en vente du bien ; 
• reprise du logement pour habitation principale ou pour loger un proche ;
• reprise pour motif légitime et sérieux. 

Préavis d’une location : règles et délais 

Comment donner congé 

En tant que locataire, vous devez respecter une procédure particulière pour rompre votre bail. Première étape, préparer une lettre de préavis qui contient les éléments suivants :

• coordonnées des parties ;
• date d’entrée dans les lieux et date de départ, dans le respect de la durée légale du préavis à effectuer ;
• adresse du logement ;
• période du préavis et justification du motif si vous demandez sa réduction. 

Ce courrier devra être remis directement à l’agence immobilière chargée de la gestion du bien (ou au propriétaire, si vous louez de particulier à particulier) : 

• via une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• via un acte de commissaire de justice ;
• en mains propres contre signature. 

Une fois la demande effectuée, la locataire ne peut plus revenir sur sa décision de partir. Pour annuler le préavis, il devra obligatoirement obtenir l’accord de l’agent immobilier ou du propriétaire. Attention, un simple mail n’est pas suffisant et ne permettra pas de valider la demande de congé. 

La durée légale du préavis 

La loi Alur encadre les règles liées au préavis d’une location. Il débute à la date de réception de la lettre d’information envoyée par le locataire :  

• date de réception du courrier recommandé par l’agence immobilière (ou le propriétaire dans le cas du PAP) ;
• date de la signification par acte du commissaire de justice ;
• jour de la remise en main propre contre signature. 

Le délai à respecter dépend ensuite du type de bail. Dans le cadre d’une location vide avec bail de trois ans, il faudra compter trois mois de préavis. Pour une location meublée, on compte une durée de préavis d’un mois. Toutefois, si le logement est situé en zone tendue, le préavis sera automatiquement réduit à un mois. Dans cette situation, le locataire doit indiquer et justifier du motif dans sa lettre signifiant sa volonté de quitter les lieux. 

Les obligations du locataire, du propriétaire et de l’agent immobilier

Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit continuer de respecter les engagements du contrat de location. Les règles restent les mêmes : obligation de payer le loyer et les charges chaque mois, obligation d’entretenir le logement et d’effectuer les réparations qui incombent au locataire. C’est le bon moment pour préparer son déménagement et remettre le bien en état, en prévision de l’état des lieux de sortie ! 

Pour gérer la relocation du logement, l’agent immobilier pourra organiser des visites pendant les jours ouvrables, du lundi au samedi. Les créneaux ne doivent pas dépasser plus de 2 heures par jour. Dans ce cadre, le locataire a l’obligation de permettre l’accès au logement.

Si c’est le propriétaire bailleur qui donne congé, alors il a l’obligation de justifier cette décision. S’il souhaite vendre le bien, il doit présenter en premier lieu au locataire occupant le prix et la description complète de la vente. Ce dernier est prioritaire s’il souhaite acheter le logement. 

Résiliation du bail locatif et réduction du préavis : les cas particuliers 

Changement de situation professionnelle du locataire 

Dans certains cas, un changement de situation professionnelle du locataire pourra permettre une réduction du préavis. Il est légalement réduit à un mois en cas de : 

• perte involontaire d’un emploi ; 
• mutation ; 
• occupation d’un premier emploi ou d’un nouveau travail suite à une perte. 

Bien entendu, il ne sera pas possible d’évoquer ces situations si le changement professionnel remonte à plusieurs années : l’idée étant de justifier la nécessité pour le locataire de changer de logement. Une preuve devra être apportée au moment du dépôt du courrier notifiant la demande de congé. 

Situation personnelle du locataire 

Certaines situations personnelles peuvent aussi justifier la réduction du préavis à un mois au lieu de trois : 

• attribution d’un logement social ;
• personne bénéficiant du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou de l’Allocation Adultes Handicapés (AAH) ;
• violence domestiques subies par le locataire ou son enfant. 

Dans tous les cas, c’est au locataire d’apporter les justificatifs permettant de prouver la légitimité de sa demande. 

Un logement loué insalubre peut aussi justifier un départ précoce sous réserve d’apporter : 

• un constat d’huissier ;
• des certificats médicaux ; 
• des copies de courriers avec accusés de réception demandant la réalisation des travaux de rénovation nécessaires.

F.A.Q