Comment financer un investissement locatif ?

Catégorie : Investir dans l’immobilier
Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
  • 6 min de lecture

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le proposer à la location. Il peut permettre, selon la stratégie choisie, de générer un complément de revenus, de se créer un patrimoine ou encore de constituer un actif à transmettre à ses descendants. Nous nous intéressons aujourd’hui au volet financier en répondant à la question suivante : comment financer un investissement locatif ?

L’investissement locatif intelligent, qu’est-ce que c’est ?

Quels sont les critères à respecter pour réaliser un investissement locatif intelligent ? Du choix de la localisation en passant par le montage financier, tous les aspects doivent être surveillés.

Investir pour faire un placement dans l’immobilier locatif

Acheter un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif (appartement, maison, commerce ou même immeuble entier) est avant tout un placement. Il ne faut pas comparer cette opération à l’achat de votre résidence principale, mais plutôt à d’autres opérations financières. Finalement, un investissement locatif est relativement proche d’un placement bancaire sur un produit rémunérateur (assurance-vie, livret d’épargne) ou même d’un placement en bourse (actions, obligations, support PEA, compte-titres, etc.). L’objectif est d’en tirer une rémunération (sous forme de cashflow, de rente ou de plus-value à la revente). Tout le contraire de l’achat d’une résidence principale, qui n’est pas un actif rémunérateur.

Où investir dans l’immobilier locatif ?

Pour réussir un investissement locatif et devenir bailleur intelligemment, le choix de l’emplacement est primordial.

Pour une résidence principale, vous allez choisir selon vos propres critères. Que vous vouliez vivre en plein cœur d’une grande métropole ou à la campagne, isolé, sans aucun voisin… c’est votre choix personnel. Mais dans le cadre d’un investissement locatif, vous devez avant tout songer à la demande locative. L’important, c’est de choisir une localisation recherchée.

Vous devez pour cela analyser l’état du marché. Ce n’est pas bon signe quand le nombre de biens disponibles à la location est important, ou quand les annonces restent en ligne longtemps…

La pression locative ne doit pas être le seul critère. Vous pouvez également regarder les dispositifs fiscaux accessibles. Loi Pinel, loi Denormandie, dispositif Cœur de Ville : tous ces coups de pouces peuvent alléger le montant de votre investissement locatif et vous apporter une meilleure rentabilité. Attention : ils ne sont pas accessibles dans toutes les communes.

Votre agent immobilier de proximité est l’acteur le mieux placé pour vous guider sur les tendances du marché. Il peut vous présenter les quartiers en devenir et réaliser pour vous une véritable analyse comparative. Il sait également ce que recherche le plus les candidats locataires et sur quel type de bien il existe une carence d’offre à la location.

Pour aller plus loin ➜ Découvrir la liste des villes et communes en zone tendue

Monter un dossier de prêt pour l’immobilier locatif

Comme pour une demande de prêt immobilier classique, vous devez fournir un ensemble de pièces justificatives pour obtenir un prêt bancaire.

Quels documents fournir pour un prêt immobilier

Les principales pièces justificatives exigées par les banques afin de monter votre dossier de prêt immobilier sont les mêmes qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’un achat de résidence principale. Vous devrez notamment fournir des informations au sujet de votre situation financière (avis d’imposition, relevé de compte en banque) mais également à propos de votre situation professionnelle (bulletins de salaire, contrat de travail) et personnelle (justificatif de domicile, justificatif d’identité). 

En complément, des informations peuvent être exigées au sujet du bien que vous souhaitez acheter pour votre investissement locatif. La banque peut notamment vous demander des détails sur le bien (localisation, superficie) et une simulation de loyer (si aucun locataire n’est pour le moment en place). Demandez pour vos démarches une estimation locative à votre conseiller location. Il pourra ainsi chiffrer le revenu net mensuel attendu, en tenant compte des frais de recherche de locataires, des honoraires de gestion et surtout des primes d’assurances loyers impayés.

Votre conseiller va chercher à connaître le montant du loyer que vous allez proposer, mais aussi le poids des charges relatives au bien. Son objectif est de vérifier que votre projet est viable sur le plan financier. Il n’est pas obligatoire de parvenir à l’équilibre (avec un loyer qui permet de rembourser le crédit et les frais liés à la propriété d’un bien). 

Quelle banque pour les investisseurs immobiliers ?

Lorsque vous sollicitez un ou plusieurs établissements bancaires afin de réaliser un investissement immobilier, vous devez avoir en tête que votre demande sort de la norme. En effet, les principales banques sur le marché ont l’habitude de distribuer des crédits immobiliers pour l’achat d’une résidence principale, voire d’une résidence secondaire. Les projets d’investissement immobilier locatifs sont minoritaires sur la globalité des crédits octroyés (27,2 % des ventes immobilières en ancien en 2019).

Alors vers qui se tourner ? Est-il préférable de solliciter une banque bien implantée localement, avec des agences régionales, ou au contraire faut-il se tourner vers un grand groupe ? Faut-il se tourner vers une banque généraliste ou au contraire spécialiste, déjà au fait des bases en matière d’investissement immobilier ? La réponse : c’est en comparant les offres et en confrontant plusieurs propositions de crédit pour un investissement locatif que vous obtiendrez satisfaction. Pour mener votre comparaison, nous vous recommandons de vous octroyer les services d’un courtier en crédit. Indépendant, il va solliciter son réseau et vous permettre d’accéder à des offres sur-mesure. Ils seront également de bons conseils pour vous orienter à chaque étape de votre investissement comme le montre cette infographie qui vous propose une To Do List complète.

Calculer son investissement locatif : simulation

Pour estimer les performances de votre projet d’investissement locatif, vous devez utiliser un simulateur. Le calcul du rendement locatif est essentiel. Comment l’obtenir ? Plusieurs méthodes existent. On distingue notamment le rendement locatif brut, le rendement locatif net et enfin le rendement locatif net net.

Le rendement locatif brut consiste à multiplier le loyer mensuel par 12 pour obtenir le total des loyers perçus sur une année, et à diviser ce total par le montant de l’acquisition du bien. Multipliez le tout par 100, et vous obtenez votre rendement.

Le rendement locatif net utilise la même formule de calcul. Toutefois, il faut intégrer à la formule les éléments qui ont un impact financier sur votre projet : la taxe foncière, les charges de copropriétés, le coût de l’assurance, le cout de l’assurance loyers impayés si le propriétaire y a souscrit, etc. Toutes les charges non récupérables doivent apparaître.

Enfin, le rendement locatif net (aussi appelé net d’imposition) consiste simplement à prendre en compte le régime d’imposition qui va s’appliquer aux revenus que vous allez dégager. Ici, vous devez prendre en compte vos charges fiscales et le pourcentage qui va s’appliquer à vos revenus fonciers. Tout dépend de votre situation. Selon les avantages fiscaux dont vous bénéficiez, mais également votre méthode d’investissement (en indivision, en SCI à l’IS ou à l’IR), le calcul ne sera pas le même.

Pour information, les honoraires de location, les honoraires de gestion et les primes d’assurances loyers impayés sont 100 % déductibles de vos revenus fonciers (hors régime micro-foncier).

Pour aller plus loin ➜ Comment fixer le prix de son loyer ?

F.A.Q

Cela dépend du projet d’investissement locatif que vous souhaitez réaliser, de votre profil et des garanties que vous pouvez apporter. Attention, le financement à 110 % (c’est-à-dire en incluant les frais d’actes dans le crédit) devient aujourd’hui rarissime. Un financement à 100 % (c’est-à-dire que vous devez honorer vous-même les frais d’actes notariés) est possible, notamment si le loyer potentiel est cohérent avec la mensualité du futur crédit.

Pour réaliser un investissement locatif, à vous de déterminer la durée totale du crédit. Vous pouvez faire le choix d’un remboursement sur une période courte afin de vous constituer rapidement un capital. Il faut dans ce cas ne pas négliger l’effort à réaliser en complément des loyers perçus pour rembourser chaque mois le crédit. À l’inverse, vous pouvez décider d’étaler le remboursement du crédit sur une période longue (20 à 25 ans), afin de dégager un cash-flow chaque mois.

La durée idéale souvent mise en avant par les experts est de 15 ans. Elle permet en effet de contenter à la fois les investisseurs et les banques. Certains établissements sont réticents à accorder des crédits sur des durées trop longues,15 ans constituant ainsi la limite haute. Pour les ménages qui souhaitent investir, cette durée permet de limiter l’effort d’épargne nécessaire en permettant d’atteindre bien souvent l’équilibre charges / loyers.

Le taux d’endettement dans le cas d’un investissement locatif doit répondre aux mêmes contraintes que lors d’un achat classique. Il convient ainsi de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 % (cela reste possible notamment pour les revenus les plus élevés, ou par exemple avec un montage en SCI). Certaines banques traitent l’investissement locatif comme un ensemble. Elles utilisent alors dans le calcul du taux d’endettement, la méthode du taux d’endettement différentiel. Cette méthode consiste simplement à effectuer la différence entre les revenus fonciers et les charges foncières, puis à ajouter la somme obtenue aux revenus des investisseurs si le solde est positif. À l’inverse, si le solde est négatif, on le soustrait aux revenus.

Cette méthode de calcul du taux d’endettement différentiel permet une meilleure prise en compte de l’investissement, en comparaison avec la méthode classique qui consiste simplement à diviser les charges du ménage par les revenus, sans traiter l’investissement locatif de manière séparée.

Lorsque vous vendez un bien que vous avez acheté dans le cadre d’un investissement locatif, vous êtes redevable d’un impôt sur la plus-value immobilière. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Il existe certaines exceptions pour ne pas avoir à régler cet impôt. Sont par exemple exonérées : les opérations de vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans (pour les prélèvements sociaux), ou détenu depuis plus de 22 ans (pour l’impôt sur le revenu). La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Dans le cas d’une plus-value importante (supérieur à 50 000 €), une taxe supplémentaire s’applique.

Le calcul de la plus-value immobilière et notamment de l’impôt qui y est relié dépend de nombreux critères : la nature du bien cédé, la qualité de l’acquéreur ou encore la qualité du vendeur. Afin de tout savoir, nous vous recommandons d’utiliser notre guide  Calculer une plus-value immobilière 

Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
Pour aller plus loin !