Comparatif des Assurances loyers impayés

Vous avez besoin d’aide pour choisir la bonne assurance loyers impayés ? Pour vous aider à comparer les offres, Zelok fait le point sur l’état du marché et sur les critères à prendre en compte. Suivez le guide !

Comment faire un comparatif entre plusieurs assurances ?

Voici les principaux critères à comparer.

La durée d’indemnisation de l’assurance GLI :

Les contrats d’assurance prévoient soit une garantie illimitée dans le temps (jusqu’à expulsion du locataire), soit une couverture avec une durée limite d’indemnisation. Nous vous conseillons de bien vérifier ce point précis, étant donné que le délai d’expulsion peut aller jusqu’à 30 mois en France. Si votre garantie s’arrête, vous risquez d’avoir un reste à charge.

Zelok vous préconise de choisir un contrat d’assurance loyers impayés avec une durée illimitée d’indemnisation, surtout si le taux de prime appliqué est raisonnable (entre 2,5 et 3,5 %).

Le plafond de garantie :

Les critères peuvent varier énormément d’un contrat d’assurance loyers impayés à un autre. D’une manière générale, on trouve de nombreux contrats situés entre 50 000 et 75 000 euros de plafond de garantie. 

Pour vérifier si la couverture est adaptée, il faut d’abord étudier votre besoin et votre propre situation. Si votre loyer mensuel s’élève à 350 euros charges comprises et que votre locataire ne règle rien pendant 30 mois, votre risque maximal est donc de 10 500 euros. Votre couverture avec un plafond à 50 000 euros est largement suffisante. Par contre, si votre loyer mensuel chargé monte à 1 900 euros, votre risque sur 30 mois est de 57 000 euros. Il convient donc de se projeter en fonction de votre propre cas, pour faire le bon choix de contrat.

L’assurance loyers impayés Garantie Totale Zelok est plafonnée à 90 000 euros, ce qui vous protège de manière très confortable contre les risques d’impayés de loyers et charges.

La franchise d’indemnisation ou le sans-franchise :

La franchise dans un contrat d’assurance loyer impayé est la somme qui reste à la charge du bailleur après l’indemnisation du sinistre par l’assureur. Cette franchise n’est pas remboursée à l’assuré. Certains taux pratiqués peuvent paraître séduisants sur le papier mais s’avèrent au final justifiés par une couverture plus faible. Il existe sur le marché des contrats d’assurance loyers impayés sans franchise. Dans ce cas, l’assureur prendra en charge intégralement l’indemnisation. C’est ce que propose Zelok avec l’offre « Garantie Totale Zelok ».

La couverture des détériorations immobilières :

Le dépôt de garantie ne couvre que l’équivalent d’un mois de loyer (Loi ALUR de Mars 2014), le risque de dégradations ou altérations du logement est donc important. Le bailleur court un risque de dommages causés par ses locataires pendant l’occupation du bien.

Pour se prémunir contre ce risque, les contrats d’assurance loyer impayé intègrent parfois une couverture « Détériorations immobilières ». Si vous avez opté pour ce type de contrat, vous ne serez indemnisé qu’en déduction de la vétusté, sauf si le logement était neuf et récent ou que vous pouvez justifier de factures de travaux réalisés depuis peu. La vétusté prise en compte correspond à l’état d’usure lié au temps ou à l’usage normal. 

La loi ALUR a prévu de fixer par décret les contours de la vétusté en fournissant une grille type de vétusté, mais ce décret n’est pas encore paru à ce jour. 

Attention, de nombreux contrats GLI excluent certains travaux comme le nettoyage du bien, la taille d’arbres ou de pelouse. Vérifiez donc les clauses d’exclusion et pensez aussi à contrôler le plafond maximal indemnisé qui peut varier du simple (environ 5 000 €) au double (environ 10 000 €), en fonction des contrats. 

Pour finir, Zelok vous avertit sur l’importance de réaliser des états des lieux entrant et sortant de qualité, avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier. Effectivement, de nombreux litiges sont constatés en conciliation ou par devant les Tribunaux en raison de la mauvaise qualité, interprétation voire même absence d’état des lieux. C’est la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée qui permettra à l’administrateur de biens de déclencher le sinistre et à l’assureur de l’indemniser sur des éléments factuels. Les frais de remise en état nécessitent également de fournir devis et factures. 

La protection juridique :

En cas de litige avec votre locataire, la protection juridique couvre toutes les diligences, actions et recours que le professionnel de l’immobilier, représentant du bailleur, sera en droit d’exercer à l’encontre de ce locataire, sur la base du contrat de bail signé entre les parties.

La protection couvre entre autres les frais de justice, les frais d’avocat (souvent en illimité si c’est un avocat de la compagnie d’assurance), les frais d’huissier de justice et les frais d’expulsion. Certains contrats GLI prévoient un plafond pour cette couverture et/ou une franchise. Zelok vous conseille de souscrire à cette garantie car elle vous assure l’accompagnement de professionnels de la justice et surtout le paiement de la plupart des frais engagés (dans la limite des conditions contractuelles)

La gestion du recouvrement :

La procédure de recouvrement de loyers impayés et de charges de copropriété impayées est en France particulièrement longue et chronophage. Si vous investissez dans un bien immobilier locatif loué à l’année en résidence principale, il convient tout d’abord de bien maîtriser la réglementation. Un mille-feuille de texte encadre cette pratique et seul un professionnel de l’immobilier engage sa responsabilité en cas de litige. Une fois le bail signé et le locataire entré dans les lieux, il faut réagir dès le premier jour de retard de paiement. L’objectif est d’éviter de partir en procédure car celle-ci sera souvent longue et coûteuse (24 à 30 mois avant expulsion environ). L’administrateur de biens cherchera donc dans un premier temps, un accord amiable avec votre locataire. 

Dans le cadre d’un mandat de gestion locative vous n’aurez pas à gérer ces phases de négociations. Si le locataire ne règle pas, un courrier recommandé avec accusé de réception sera envoyé par le professionnel dès le premier mois. Cette mise en demeure est essentielle dans l’éventuelle procédure contentieuse car elle constitue la preuve juridique et précise de la date limite de régularisation du loyer avant recouvrement en justice. 

Passé deux mois d’impayés, un commandement de payer sera délivré par un huissier de justice. Le PV délivré précisera les poursuites judiciaires envisagées et invoquera la clause de résiliation du bail. 

Plusieurs procédures sont également envisageables (injonction de payer, déclaration simplifiée auprès du Greffe). Elles seront prises en charge par votre compagnie d’assurance si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés couvrant ce risque. La procédure pourra également être engagée vis-à-vis de la ou des cautions solidaires dans certains cas prévus par la législation. Rapprochez vous de votre agence immobilière spécialisée en gestion locative pour bien maîtriser ce sujet et avoir l’avis d’un expert.

Comparatif selon le profil du locataire. Qui est éligible à l’assurance GLI ? 

Comme dans tout contrat d’assurance, l’assureur exige un certain nombre de conditions particulières et de pièces justificatives avant de donner son accord ou son refus sur le ou les candidats locataires proposés. Ces conditions font partie du contrat d’assurance loyers impayés

Fréquemment les assureurs imposent soit un taux de solvabilité (de 33 % à 40 %) soit un montant de reste à vivre mensuel. Si le taux fixé est de 33 %, un locataire seul en CDI ayant un revenu net mensuel de 1 500 € pourra prétendre à une location de 495 € par mois. Si le reste à vivre est fixé à 700 €, le même candidat pourra prétendre à un loyer maximum mensuel de 800 €. Les disparités de traitement sont donc importantes entre les différents contrats GLI et conditionnent votre facilité à trouver rapidement ou pas un locataire éligible à la couverture GLI. Votre administrateur de biens pourra facilement vous renseigner sur l’état du marché dans votre commune et sur la tendance actuelle. 

Le prix de l’assurance « Garantie Totale Zelok »

L’assurance loyer impayé Zelok est proposée à partir de 2,5 % sur les loyers et les charges assurés. Ce taux est un excellent rapport qualité prix au regard de la proposition de service. 

En souscrivant à l’assurance GLI Zelok vous avez, une fois le locataire sélectionné et l’agrément de prise en charge délivré, la certitude de percevoir votre loyer et vos charges chaque mois, que votre locataire ait réglé ou non. Dans le cadre des assurances loyers impayés classiques, vous restez 3 à 4 mois sans percevoir de fonds et cela peut vous mettre en grande difficulté financière. 

Avec l’assurance Garantie Totale Zelok, vous êtes sûr de percevoir votre loyer et vos charges chaque mois à date fixe (si jour ouvré).

En cas de financement bancaire, n’hésitez pas à demander à votre banquier de fixer la date d’échéance de votre prêt après cette date de versement assuré du loyer. Vous aurez ainsi la tranquillité d’esprit et surtout aucune trésorerie importante à avancer. Pour un loyer mensuel chargé de 700 euros, vous réglerez chaque mois une somme de 14,70 euros. Cette somme étant déductible de vos revenus fonciers, le coût sera d’environ 10 euros par mois si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition (TMI) supérieure à 40 %.

F.A.Q

Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé