Créer une SCI, le guide complet

La SCI (Société Civile Immobilière) est un instrument de gestion patrimoniale et fiscale qui fait l’objet de nombreuses questions. Perçu comme un véhicule d’investissement incontournable pour certains, il suscite aussi la méfiance d’autres, qui ne comprennent pas la logique de « placer » des biens immobiliers dans une société. Voici tout ce que vous devez savoir à propos des sociétés civiles immobilières : les avantages, les inconvénients, le coût réel et la fiscalité qui s’applique.

La SCI : c’est quoi ? 

Une SCI est une société civile dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Il s’agit d’une forme peu contraignante, qui permet une grande liberté d’organisation. Ce véhicule d’investissement est idéal tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel, les associés disposant d’une responsabilité indéfinie. Le but d’une SCI est d’isoler et de protéger certains éléments du patrimoine. Il est possible ensuite d’acquérir, de gérer et de transmettre ces biens immobiliers.

Le résultat de la SCI est soumis à l’impôt sur le revenu (au titre des revenus fonciers de chaque associé). Il est possible, sur option, de choisir l’impôt sur les sociétés (lire ci-après).

Attention : l’objet de la SCI doit toujours se focaliser sur une activité civile. À l’inverse, en cas d’exercice d’une activité commerciale, la SCI sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Les types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI, qui permettent de répondre à des objectifs différents tout en conservant l’immobilier comme fil rouge.

La SCI Familiale

Une SCI familiale est une SCI dont deux des associés sont de la même famille. Tout l’intérêt de ce type de SCI est de pouvoir désigner un ou plusieurs gérants dans les statuts constitutifs. Il s’agit d’une solution qui peut être adaptée dans le cas d’un héritage, afin d’éviter les conflits à propos d’un bien reçu. C’est le gérant qui prend les décisions et non les différents associés de la SCI familiale.

La SCI d’attribution

Une SCI d’attribution est désignée par l’acronyme SCIA. Il s’agit d’une forme particulière qui permet d’acheter ou de construire un ensemble immobilier, puis de le diviser en fractions qui seront ensuite destinées aux associés de ladite SCIA. 

La SCI de gestion / location

Cette forme de SCI est la forme la plus classique et la plus répandue. Elle permet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier au sens large.

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La SCI construction / vente

Ce dernier type de SCI est dédié à la promotion immobilière. L’objectif principal est ici de construire des logements pour ensuite les revendre. Il s’agit d’une forme particulière de SCI, car la nature de l’activité doit normalement être civile. Or, acheter ou construire en vue d’une revente constitue une activité commerciale de marchand de biens. 

Mais alors, pourquoi la SCI de construction-vente est-elle autorisée ? C’est simplement car elle repose sur le fait que les opérations d’achat ou de construction puis revente vont rester ponctuelles. Il ne s’agira pas d’une activité récurrente, menée sur la durée. 

Une SCI construction-vente permet bien souvent à des constructeurs et promoteurs immobiliers de mettre en place des programmes complets pour une vente en bloc. Une fois le programme terminé, la société est dissoute.

Les avantages de la SCI

• Une SCI permet de se créer un patrimoine immobilier au travers d’un instrument de gestion patrimoniale et fiscale complet.
• En investissant à plusieurs, il est possible d’augmenter significativement sa capacité d’achat en unissant les capitaux des différents associés. Il est également possible de profiter alors d’un partage des coûts relatifs à la possession de l’immobilier.
• La constitution d’une SCI apporte une grande liberté d’organisation. Les associés peuvent organiser leur relation comme ils le souhaitent, avec une répartition des pouvoirs selon les besoins.
• Une SCI peut vous apporter des facilités sur le plan fiscal. Vous pouvez choisir votre régime d’imposition et déduire du résultat imposable de nombreuses charges propres à la détention d’un ou de plusieurs bien(s).

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Les inconvénients de la SCI

• Une SCI ne peut pas être un projet individuel. Il faut en effet au moins deux associés pour qu’elle puisse voir le jour.
• Bien que les formalités de création ne soient pas insurmontables, elles requièrent tout de même de solides connaissances. Il est recommandé de vous adresser à un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches.
• Une SCI permet « d’encapsuler » un investissement immobilier au sein de la société mais ne vous libère pas de toute responsabilité. Les associés restent responsables proportionnellement à leur participation au capital.
• Enfin, une SCI est dédiée à l’investissement immobilier et seulement à l’investissement immobilier. Elle ne doit pas servir à gérer les biens. L’achat revente ou encore la mise en place d’un système de location saisonnière n’est pas compatible avec l’objet d’une SCI.

Les formalités obligatoires pour créer une SCI

Voici la procédure à suivre pour créer une SCI. Découvrez les formalités étape par étape.

#1 Choisir le nom et le siège social

Toute société, et notamment une société civile immobilière, doit avoir une dénomination et un siège social. Quel nom souhaitez-vous donner à votre SCI ? Où souhaitez-vous la domicilier afin d’y faire suivre la correspondance, notamment les échanges avec l’administration fiscale ? Déterminer ces éléments est la première étape indispensable.

#2 Nommer un gérant pour sa SCI

Au moment d’effectuer la demande d’immatriculation, vous devrez joindre parmi les différentes pièces exigées un exemplaire de l’acte de nomination du gérant. À moins d’avoir désigné au préalable un gérant dans les statuts. Dans tous les cas, il est donc impératif de choisir ce gérant avant de continuer.

#3 Rédiger des statuts

La rédaction des statuts de la SCI peut s’effectuer sous seing privé ou via un acte notarié. Dans tous les cas, un certain nombre de clauses doivent obligatoirement figurer dans ces statuts. Vous devez vous référer à l’article 1835 du Code civil pour obtenir la liste de ces éléments. Il est recommandé de se tourner vers un professionnel de l’immobilier pour vous guider dans la rédaction des statuts. Il peut s’agir aussi d’un notaire, d’un avocat ou encore d’un expert-comptable. 

#4 Dépôt du capital social

Une fois les statuts rédigés, c’est le moment de réaliser un apport au capital social de la SCI. Celui-ci peut être fixe ou variable, et sa composition peut se faire via des apports en argent (apport en numéraire) ou en biens immobiliers (apport en nature).

• Pour les apports en numéraire, aucun capital minimal n’est déterminé par la loi. C’est aux associés de déterminer les modalités de versement et le montant.
• Pour les apports en nature (biens immobiliers, parts sociales et actions), il faut respecter une procédure particulière. Dans le cas d’un bien immobilier apporté par les associés, il convient de réaliser un transfert de propriété de l’associé vers la SCI, en tant que personne morale. Un contrat d’apport doit être rédigé. Il est recommandé de faire appel à un expert (comme un commissaire aux comptes) pour évaluer la contribution de l’apport en nature et la traduire en parts sociales dans la SCI.

#5 Enregistrer les statuts de la SCI et l’annonce légale

Lorsque les statuts sont finalisés, tous les associés doivent les signer. On dit alors que la société civile immobilière est constituée. 

Il faut ensuite effectuer la publication d’un avis de constitution dans un journal habilité à diffuser des annonces légales. En effet, après la constitution de votre SCI, vous devez en faire la « publicité » avec un certain nombre d’informations à son sujet. Sa dénomination, son adresse, le montant du capital ou encore le détail des différents gérants de la SCI doivent être mentionnés.

#6 Faire un dossier d’immatriculation de la SCI

En plus de la publication de l’avis de constitution, vous devez ensuite effectuer une demande d’immatriculation de la SCI. Cette demande va reprendre la déclaration de constitution que nous venons d’évoquer et de nombreux justificatifs (dont un exemplaire original des statuts, des informations sur l’identité des gérants et associés, etc.). 

#7 Réception de l’extrait K-bis

Lorsque vous aurez terminé cette procédure de déclaration, vous recevrez alors un extrait K-bis et la confirmation de la création officielle de votre SCI.

Quel est le coût de la création d’une SCI ?

Rédaction des statuts	Entre 500 et 2 000 € lorsque les statuts sont rédigés par un expert-comptable, un notaire ou encore un avocat spécialisé. Le prix dépend notamment de la complexité des statuts à rédiger et du détail. Il est possible de trouver des documents standardisés de statuts de SCI pour un peu plus de 100 € sur Internet. Attention toutefois à ces modèles qui ne seront pas adaptés à vos spécificités et qu’il conviendra de modifier.
Capital social	Il n’existe pas de capital social minimum. Vous pouvez donc le limiter à un euro seulement.
Les frais d’annonces légales	Les frais de publicité pour la parution dans un journal d’annonces légales varient selon la longueur de votre annonce, le journal sélectionné ou encore votre localisation. Le tarif oscille entre 100 et 300 €.
Les frais d’immatriculation	Le coût de l’immatriculation d’une SCI est de 66,88 € (chiffre 2023) auxquels il faut ajouter 21,41 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI.

Fiscalité de la SCI : bien choisir 

La fiscalité d’une SCI est un sujet très complet. Des livres entiers sont dédiés à cet aspect. En effet, le choix du régime d’imposition est capital pour optimiser votre investissement. Voici un résumé des principes généraux.

Par défaut, une SCI possède une fiscalité dite transparente. Cela signifie que les associés sont imposés en fonction de leur quote-part. Si vous êtes un particulier, vous serez imposé selon les règles des impôts fonciers. Si vous avez investi dans une SCI en étant une personne morale, c’est votre propre régime d’imposition qui s’appliquera (IS, BIC, etc.). 

Mais il existe une option à l’impôt sur les sociétés (option IS). Lors de la création de la SCI ou ensuite, il est possible de basculer vers l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la SCI qui est redevable directement de l’impôt sur les bénéfices. Pour les associés, aucune imposition sauf en cas de distribution de bénéfices (c’est-à-dire de dividendes).

Comment choisir entre IS ou IR ? La question se pose au moment de la création, puis doit par la suite être réévaluée périodiquement. Il est fréquent de voir des SCI conserver l’imposition à l’impôt sur le revenu la première année. Le choix de l’impôt sur les sociétés peut être pertinent dans le cas où les associés de la SCI possèdent une tranche d’imposition marginale élevée et ne veulent pas grever leurs bénéfices par une fiscalité personnelle trop lourde.

Tout est question d’arbitrage. Une nouvelle fois, comme pour les étapes de création d’une SCI, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel pour effectuer les bons choix.

F.A.Q