Définition de la SCI

Catégorie : Guide de la SCI
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
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La SCI est une structure juridique prisée en France, pour la gestion et la transmission de biens immobiliers. Définition de la SCI, caractéristiques, avantages et inconvénients… Zelok fait le point avec vous.

Définition et caractéristiques d’une SCI

Définition juridique 

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique spécifique de société civile en France, dédiée principalement à la gestion et à la détention de biens immobiliers. Elle est centrée sur l’acquisition, la gestion et la mise en valeur d’un patrimoine immobilier. La SCI est constituée d’au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Elle repose sur des statuts définissant les règles de fonctionnement, les apports de chacun et la répartition des parts sociales. L’objectif principal d’une SCI est plutôt de faciliter la gestion collective et la transmission du patrimoine immobilier entre associés, tout en offrant une structure flexible et adaptée aux besoins familiaux ou professionnels. 

Les différents types de SCI 

Les Sociétés Civiles Immobilières peuvent revêtir plusieurs formes en fonction des objectifs et des besoins spécifiques des associés. 

La SCI de gestion est la forme la plus courante. Elle a pour but principal la détention et la gestion locative d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les revenus générés par les loyers sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales. La séparation juridique entre la société et les individus offre une certaine protection du patrimoine personnel de chacun. 

La SCI de construction-vente a pour objet la construction d’immeubles en vue de leur revente immédiate. Cette forme est davantage orientée vers une activité commerciale, elle est souvent utilisée par les promoteurs immobiliers. 

La SCI familiale est constituée entre membres d’une même famille dans le but de gérer un patrimoine immobilier commun. Elle permet de faciliter la transmission des biens. Les parents peuvent ainsi transmettre progressivement leur patrimoine à leurs enfants tout en conservant le contrôle et la gestion. 

La SCI d’attribution est destinée à construire ou acheter des ensembles immobiliers, qui seront ensuite divisés et répartis entre associés. 

La SCI de jouissance à temps partagé permet à chacun des membres d’occuper la propriété pendant une durée définie, au cours de l’année.

La SCI agricole permet enfin aux agriculteurs de s’associer pour partager des ressources matérielles, financières ou humaines.

Constitution et fonctionnement d’une SCI

Création d’une SCI

La création d’une Société Civile Immobilière nécessite plusieurs étapes administratives et juridiques. 

→ Conditions préalables : il est essentiel de définir en amont l’objet social de la société, qui doit être exclusivement immobilier. Les associés doivent être au minimum de deux et peuvent être des personnes physiques ou morales. 

→ La rédaction des statuts détermine la dénomination sociale, l’objet social, le siège, les modalités de fonctionnement (mode de prise de décision, nomination des gérants…), ainsi que la répartition des parts sociales entre associés. 

→ Apports et capital social : chaque associé effectue un apport qui peut être numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers). Il n’y a pas de montant minimum obligatoire pour le capital social d’une SCI, mais il doit être cohérent avec les besoins de gestion envisagés. 

→ Enregistrement et formalités administratives : la SCI doit ensuite effectuer une demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce, pour recevoir son extrait Kbis. Après vérification des pièces, l’administration inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. 

Fonctionnement interne

Le fonctionnement interne d’une SCI repose sur une organisation rigoureuse et transparente. L’assemblée générale des associés se réunit régulièrement pour prendre les décisions importantes : approbation des comptes annuels, affectation des résultats, modification des statuts… 

Les parts sociales représentent les droits et obligations des associés au sein de la SCI. Elles sont déterminées en fonction des apports de chacun. 

La gestion quotidienne de la SCI peut être confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des tiers. Ces derniers prennent les décisions courantes et veillent à la bonne gestion des biens immobiliers. 

La SCI est soumise à certaines obligations fiscales et comptables, notamment la déclaration de ses résultats annuels. Selon le régime choisi, les associés peuvent être imposés individuellement sur leurs revenus fonciers ou la SCI peut être imposée directement sur ses bénéfices. La tenue d’une comptabilité conforme est essentielle.

Fiscalités et obligations légales 

La SCI doit respecter certaines obligations administratives comme la tenue d’un registre des associés, la conservation des documents sociaux et la mise à jour des informations auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). En fonction de ses activités et de ses choix fiscaux, la SCI peut également être soumise à des obligations spécifiques en matière de TVA. Il est conseillé de consulter un professionnel, expert-comptable, fiscaliste.

Les avantages et inconvénients de la SCI

Avantages 

La Société Civile Immobilière présent plusieurs avantages : 

  • Une gestion patrimoniale facilitée, avec la possibilité de regrouper plusieurs biens immobiliers au sein d’une même entité juridique, facilitant ainsi leur gestion. 
  • Une transmission simplifiée des biens immobiliers entre associés, pour permettre notamment une répartition anticipée du patrimoine. Cela peut être avantageux pour planifier une succession. 
  • Une flexibilité de gestion. 
  • Une protection du patrimoine personnel, puisque les associés ne sont responsables des dettes sociales qu’à hauteur de leur apport, ce qui limite la responsabilité personnelle. 

Inconvénients

Les SCI présentent aussi quelques inconvénients : 

  • Une certaine complexité administrative et comptable. 
  • Les démarches liées à la création et les obligations fiscales et comptables peuvent représenter un coût important pour les associés. 
  • Le choix du régime fiscal peut avoir des conséquences sur la fiscalité personnelle des associés et sur la gestion financière de la SCI. 
  • La responsabilité des dettes sociales est indivisible, ce qui signifie que chaque associé peut être tenu responsable en cas de défaillance de la SCI.

F.A.Q

SCI signifie Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une forme juridique destinée à la détention et à la gestion de biens immobiliers. La SCI permet à plusieurs personnes de s’associer pour acheter, gérer et éventuellement transmettre des biens. Cette structure offre une grande flexibilité en termes de gestion et de répartition des parts, ainsi qu’une certaine protection du patrimoine personnel des associés. La SCI est particulièrement prisée pour la gestion de patrimoine familial ou pour la réalisation d’investissements immobiliers collectifs.

Il existe plusieurs types de Sociétés Civiles Immobilières (SCI), chacune ayant des objectifs et des utilisations spécifiques. 

1. La SCI de gestion
La SCI de gestion est la forme la plus courante. Son objectif principal est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. Les revenus générés par la location des biens sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales. Cette structure permet de simplifier la gestion des biens immobiliers et d’offrir une protection du patrimoine personnel des associés.

2. La SCI de construction-vente 
Également connue sous le nom de SCI de promotion immobilière, cette forme de SCI est constituée dans le but de construire des immeubles pour les vendre par la suite. Contrairement à la SCI de gestion, la SCI de construction-vente est davantage orientée vers une activité commerciale. Les associés investissent dans la construction de biens immobiliers en vue de réaliser des profits à la revente immédiate. 

3. SCI familiale :
La SCI familiale est constituée entre membres d’une même famille pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle offre des avantages fiscaux, notamment en matière de droits de succession.

Les conflits entre associés au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI) peuvent survenir pour diverses raisons, telles que des désaccords sur la gestion des biens, la répartition des bénéfices, ou les décisions stratégiques. Voici les principaux recours : 

1. Médiation et négociation 
Le premier recours consiste à tenter de résoudre le conflit à l’amiable par le biais de discussions et de négociations entre les associés. L’intervention d’un médiateur neutre et impartial peut faciliter le dialogue et aider à trouver un compromis acceptable pour tous. 

2. Référé devant le tribunal 
En cas d’urgence ou de blocage important, les associés peuvent saisir le juge des référés du tribunal compétent (tribunal de commerce ou tribunal judiciaire), pour obtenir une décision rapide sur des mesures provisoires. Cela peut inclure la nomination d’un administrateur provisoire pour gérer temporairement la SCI.

3. Arbitrage 
Si les statuts de la SCI prévoient une clause compromissoire, les associés peuvent recourir à l’arbitrage. Un ou plusieurs arbitres, choisis par les parties, rendront une décision qui s’imposera aux associés. L’arbitrage peut être une solution plus rapide et moins formelle que la procédure judiciaire.

4. Action en justice 
En l’absence de solution amiable, les associés peuvent engager une action en justice 

5. Modification des statuts 
Les associés peuvent décider de modifier les statuts pour clarifier ou ajuster les règles de fonctionnement de la SCI. Cela nécessite généralement une décision prise en assemblée générale selon les modalités prévues par les statuts (souvent à la majorité qualifiée).

6. Exclusion ou retrait d’un associé 
Les statuts peuvent prévoir des conditions spécifiques pour l’exclusion d’un associé en cas de manquements graves. De même, un associé peut décider de se retirer de la SCI selon les modalités prévues par les statuts ou la loi, notamment en cédant ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers.

La dissolution d’une SCI se passe en plusieurs étapes. 
La décision doit être prise en Assemblée Générale Extraordinaire. Les associés doivent aussi désigner un liquidateur, qui peut être le gérant, un associé ou un tiers. Un procès-verbal de dissolution est rédigé et signé. 

Le liquidateur de la SCI doit aussi faire enregistrer le procès-verbal de dissolution, qui comprend : la date, le nom du liquidateur, le greffe du tribunal compétent. 

Enfin, le liquidateur doit se rendre sur le site du Guichet Unique dans les 30 jours suivant la décision pour terminer les formalités de dissolution.

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