Définition du rendement locatif

Catégorie : Investir dans l’immobilier
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
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Bien préparer son investissement demande de prendre en compte certains indicateurs clés : le rendement locatif en fait partie. Découvrez dans cet article toutes les notions à connaître pour bien comprendre ce qu’est la rentabilité locative et comment s’en servir pour évaluer la pertinence d’un investissement immobilier.

Le rendement locatif : un indicateur essentiel pour les investisseurs

La rentabilité locative est une donnée essentielle à prendre en compte avant tout investissement locatif. Il s’agit de déduire les frais d’acquisition et charges, des revenus générés par le bien. Exprimé en pourcentage sur une base annuelle, le rendement locatif permet d’évaluer les performances d’un investissement immobilier. L’appréciation de cette mesure dépendra aussi des objectifs du propriétaire bailleur : percevoir rapidement des rentes locatives, constituer un patrimoine, anticiper en construisant dès maintenant un complément de revenus pour le futur… L’idée étant, bien sûr, que les loyers perçus puissent sécuriser le retour sur investissement. 

Rendement locatif : les méthodes de calcul

Calcul de la rentabilité brute 

Par sa simplicité, le calcul du rendement locatif brut permet d’évaluer rapidement l’intérêt d’un investissement locatif. Il s’agit ici de déduire le montant des loyers annuels perçus, du montant total de l’acquisition. 

Rendement locatif brut (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / prix du bien immobilier

Le chiffre ainsi obtenu correspond au pourcentage de rendement brut, soit le montant de l’investissement couvert par le paiement des loyers. Attention : au prix du bien immobilier devront être ajoutés les frais de notaire et le coût des éventuels travaux nécessaires avant la mise en location. Bien que simple et rapide, le calcul de la rentabilité locative brute ne suffit pas à évaluer de façon précise le retour sur investissement d’un achat locatif. Pour cela, il faudra également prendre en compte l’ensemble des frais qui restent à la charge du propriétaire bailleur. 

Calcul de la rentabilité nette 

Les frais d’acquisition sont loin d’être les seules charges qui incombent au propriétaire investisseur. Il est aussi responsable du paiement des travaux de réparation, des charges non récupérables comme celles de copropriété, des primes d’assurance garantie loyers impayés, ou encore des honoraires de gestion si le bien est confié à un professionnel de l’immobilier. Déduire ces coûts permettra d’obtenir un taux de rendement beaucoup plus précis et réaliste. Pour calculer le taux de rendement net, il faut donc intégrer l’ensemble des charges locatives :

Rendement locatif net (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / prix du bien immobilier

Pour aller plus loin, le calcul du taux de rendement dit “net-net” prend en compte les charges supportées par le propriétaire, mais aussi ses avantages fiscaux : impôts sur les revenus fonciers, mais aussi déductions apportées par des dispositifs comme la loi Pinel.

Comment bien déterminer le rendement locatif ?

Le calcul du taux de rendement locatif n’est précis que s’il intègre un maximum de données. D’autres éléments devront être pris en compte pour choisir le bon logement, comme la localisation du bien. En effet, la rentabilité dépend directement des loyers perçus. Le risque de vacance locative doit donc être mesuré, pour anticiper une éventuelle absence de revenus. Outre une attention portée à la qualité du logement, choisir une ville attractive et soumise à une demande forte vous permettra d’assurer votre retour sur investissement. Un marché locatif tendu dans une région qui comporte une offre immobilière abordable, constitue une opportunité intéressante pour bénéficier d’un bon rendement.

Vos questions sur le rendement locatif

Le taux de rentabilité est un indicateur essentiel pour mesurer la pertinence d’un investissement locatif. C’est ce calcul qui permettra d’évaluer les risques et surtout, le retour sur investissement d’un achat immobilier voué à être mis en location. Le taux de rendement locatif permettra au futur propriétaire de déterminer à quelle hauteur les loyers perçus permettront de couvrir les frais liés à l’acquisition et à la gestion du logement. Il sera donc une aide précieuse avant toute décision d’achat.

La rentabilité d’un achat locatif se calcule en déduisant l’ensemble des frais d’acquisition et charges, de la totalité des loyers perçus sur une année. Le taux de rendement brut permet d’évaluer rapidement les performances d’un investissement locatif, en déduisant simplement le coût d’acquisition des loyers perçus sur une année. Cette formule reste toutefois trop succincte pour être précise. D’autres données comme le risque de vacance locative, les charges non récupérables ou encore la fiscalité devront être intégrées au calcul, pour une analyse plus juste : c’est le calcul du taux de rendement net.

Le taux de rendement brut ne prend en compte que l’ensemble des loyers perçus sur une année et le prix d’achat du bien immobilier. Le taux de rendement net inclut quant à lui l’ensemble des frais à la charge du propriétaire : charges non récupérables, travaux, honoraires de gestion, primes d’assurances propriétaire non-occupant et garantie loyers impayés… Il est donc beaucoup plus précis et proche de la réalité. Le taux de rentabilité net est un indicateur essentiel pour bien choisir son investissement locatif.

Pour aller plus loin que le calcul du taux de rendement net, il pourra être intéressant de prendre en compte la fiscalité liée à l’investissement locatif : c’est le taux de rendement net-net, ou net d’imposition. Ce dernier comptabilise les taxes et impôts sur les revenus locatifs, mais aussi les éventuels avantages fiscaux qui accompagnent certains dispositifs : loi Pinel, loi Cosse…

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