Identifier un faux dossier locataire

Catégorie : Les risques juridiques
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
  • 5 min de lecture

En tant que professionnel de l’immobilier, il est essentiel de comprendre et maîtriser les enjeux juridiques liés aux faux dossiers de location. La falsification documentaire n’est pas sans conséquences, tant pour l’agence immobilière que pour le bailleur. Pourquoi l’usage de faux est-il de plus en plus répandu sur le marché locatif, quelles méthodes et solutions pour prévenir ces situations délicates ? Ces conseils sont là pour protéger vos intérêts et ceux de vos clients.

Les faux dossiers de location sont de plus en plus courants

Des tensions sur le marché de la location 

La forte demande de logements constitue l’un des principaux facteurs incitant les candidats à falsifier leur dossier de location. Sur un marché immobilier particulièrement tendu, ils se retrouvent en concurrence avec des centaines de candidatures pour un seul bien. Cette pression pousse parfois les locataires en mobilité à adopter des raccourcis peu scrupuleux pour augmenter leurs chances d’être choisis. Parmi eux : l’utilisation de faux documents. La rareté des offres combinée à une demande croissante crée un environnement de plus en propice à la fraude. Embellir sa situation professionnelle ou financière est une pratique de plus en plus courante, malgré le risque juridique engendré. L’usage de faux peut engendrer une sanction allant jusqu’à 3 ans de prison de 45 000 € d’amende (d’après l’article 441-1 du Code Pénal).

Des locataires en difficulté financière

Les loyers sont en hausse et les exigences de revenus souvent élevées. Certains candidats n’hésitent pas à falsifier leur dossier de location pour gonfler leurs ressources ou modifier leur situation professionnelle. Objectif : coller aux critères de l’agence immobilière ou de l’assurance loyers impayés, se démarquer des autres. En plus d’être parfaitement illégale, cette pratique entache la crédibilité du locataire. En présentant des informations inexactes, il s’expose à une perte de confiance et à des difficultés d’accès au logement accrues si la stratégie frauduleuse est découverte. 

Faux dossier de location : la responsabilité de l’agence immobilière est engagée

En confiant le choix du locataire et / ou la gestion complète de son bien à une agence immobilière, le propriétaire bailleur s’en remet à son expertise. La responsabilité de l’agent immobilier est engagée. Identifier les faux dossiers locataires est un enjeu important. Si la fraude conduit à des dommages matériels ou financiers, le propriétaire bailleur sera en droit de se retourner contre l’agent immobilier et de le poursuivre en justice pour négligence ou faute professionnelle. Des amendes et sanctions administratives sont encourues, voire même le remboursement des loyers impayés et frais avancés par le propriétaire. L’agence immobilière risque aussi d’endommager fortement sa réputation ce qui, dans un contexte concurrentiel, peut se révéler destructeur. 

Comment identifier un faux dossier locataire 

Analyse approfondie des documents fournis 

Seule une analyse approfondie des documents fournis pourra permettre d’identifier un faux dossier de location. Cette étape est cruciale, car elle peut révéler des incohérences ou irrégularités qui indiquent l’usage de faux. 

Première étape : vérifier l’identité du locataire. La photo de la pièce d’identité fournie doit correspondre à la personne qui candidate. Tout écart entre les informations déclarées et celles qui figurent sur la pièce doit être pris au sérieux. 

Les justificatifs de revenus constituent la seconde étape de l’analyse, pilier fondamental de la détection de faux dossiers. Sur les bulletins de salaire, il est indispensable de vérifier : 

  • si le revenu brut annuel correspond bien au cumul des revenus bruts mensuels ;
  • si le nombre de congés payés indiqué est cohérent d’une fiche de paie à l’autre ;
  • si le ratio net / brut est correct ; 
  • la cohérence des cumuls et des lignes de charges sociales. 

Les avis d’imposition doivent aussi bien sûr correspondre aux revenus. Le site impôt.gouv propose un service de vérification des avis d’imposition qui pourra être utile. Si le candidat à la location est chef d’entreprise, il est possible de vérifier l’existence du numéro de SIRET et la cohérence des informations. 

Vérification des références et antécédents 

L’agent immobilier peut procéder à quelques vérifications : par exemple en contactant l’employeur actuel. Bien que cette méthode puisse sembler intrusive, elle peut servir à lever un doute en confirmant ou non l’exactitude de la situation professionnelle indiquée. En parallèle et pour s’assurer de la fiabilité du candidat, il est possible de contacter l’ancien propriétaire ou gestionnaire locatif. 

Les solutions pour identifier et éviter les faux dossiers de location

La technologie KYC 

Vérifier la cohérence des informations du dossier et éventuellement les antécédents constituent une étape clé de l’étude de solvabilité. Pour identifier efficacement des faux documents, il existe aujourd’hui des outils performants. C’est notamment le cas de la technologie KYC (know your customer), solution déjà bien connue du secteur bancaire et de plus en plus populaire en immobilier. En 45 secondes, 43 points de contrôle sont automatiquement effectués sur les pièces fournies par le candidat à la location. La vérification de l’ensemble des documents est automatisée et donne lieu à un rapport complet, qui évalue leur authenticité.

Le dossier locataire avec solvabilité automatique

Depuis la mise en place du prélèvement à la source, la technologie nous permet aussi de récupérer les justificatifs de revenus directement depuis des sources officielles (impôts.gouv, URSSAF et CAF). Des acteurs spécialisés permettent de le faire en toute sécurité et avec le consentement de l’utilisateur. Grâce au parcours Zelok Express, un candidat peut aujourd’hui constituer son dossier de location en quelques minutes, sans avoir besoin de chercher et déposer ses documents. Mieux encore, il est universel : une fois créé, le dossier peut être déposé dans n’importe quelle agence immobilière en France. Pour l’agent immobilier, c’est la garantie de traiter un dossier authentique, puisque les données récupérées ne peuvent pas être modifiées par le candidat. Il peut également se référer au calcul de solvabilité, immédiat et automatique. 
À noter que malgré une étude approfondie du dossier, l’assurance loyers impayés reste indispensable pour protéger le propriétaire.

F.A.Q

Les obligations de l’agent immobilier sont multiples. Parmi elles : vérifier que la personne qui postule pour un bien à la location est bien celle à qui appartiennent les documents fournis dans le dossier. Le candidat doit remettre une pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport…) valide. La photo, le nom, la date de naissance et la signature doivent correspondre aux données qui figurent sur les autres documents. Toute trace de modification ou altération doit être relevée. 

Certaines technologies, comme celle du parcours de dépôt d’un dossier locataire Express sur Zelok, se basent sur une technologie de reconnaissance biométrique. Une solution efficace pour élever son niveau de sécurité au maximum.

La loi Alur encadre strictement les pièces qu’un agent immobilier a le droit de demander à un candidat, dans le cadre de sa recherche de logement. Parmi elles, on retrouve : pièce d’identité, justificatifs de revenus (derniers bulletins de salaire, contrat de travail, derniers bilans comptables), derniers avis d’imposition, avis de taxe foncière ou quittances de loyer. 

En aucun cas l’étude de solvabilité ne pourra porter sur des données qui ne figurent pas dans cette liste. Il est interdit de demander la photocopie d’une carte vitale, des relevés bancaires ou un contrat de mariage par exemple.

En tant qu’agent immobilier et si vous suspectez qu’un dossier de location est falsifié, vous avez le devoir de prendre des mesures pour protéger votre client bailleur. 

1. Recueillez des preuves en documentant soigneusement les éléments suspicieux du dossier.

2. Contactez le candidat locataire pour le confronter poliment à vos interrogations et demander des explications complémentaires, pour éclaircir les éléments du dossier qui vous posent question. 

3. Vérifiez les références et antécédents en étudiant minutieusement les quittances de loyer fournies, en contactant l’employeur ou éventuellement l’ancien gestionnaire locatif / propriétaire bailleur.

Un locataire qui falsifie son dossier ne sera pas forcément mauvais payeur. Toutefois, la confiance est rompue dès le départ avec un risque d’impayé qui demeure plus élevé : situation financière fragile, instabilité professionnelle… En effectuant la sélection du locataire, le professionnel de l’immobilier engage sa responsabilité. Si le propriétaire bailleur subit des dommages, il peut poursuivre l’agence en justice. A noter qu’un dossier frauduleux peut entraîner une demande de résiliation du bail, même si le locataire est bon payeur. Il s’agit toutefois d’une démarche administrative et juridique lourde.

Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
Pour aller plus loin !