Calculer sa capacité d’emprunt lors d’un investissement locatif

Catégorie : Investir dans l’immobilier
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
  • 4 min de lecture

L’achat immobilier à vocation locative est un projet stratégique : le bien doit correspondre à l’enveloppe budgétaire préalablement fixée et doit se louer facilement. Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est donc essentiel de connaître sa capacité d’emprunt. Celle-ci se calcule notamment en fonction des revenus de l’emprunteur, et reste déterminante pour fixer le budget d’achat et le taux d’intérêt du prêt. Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, vous donne toutes les clefs pour calculer cette capacité d’emprunt lors d’un investissement locatif.

Qu’est ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt se base sur le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur. Cela consiste à calculer la capacité de remboursement d’un individu ou d’un ménage dans le cadre d’un achat immobilier, lors d’un investissement locatif par exemple.

Globalement, les banques et organismes de crédit considèrent que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus totaux.

Lorsque l’on souhaite se lancer dans un investissement locatif, il est donc recommandé de s’adresser à un professionnel de l’immobilier qui saura vous guider vers les bons produits, notamment lorsque vous remboursez déjà un ou plusieurs crédits en parallèle.

Comment connaître ma capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier lors d’un investissement locatif tient compte :

  • du taux d’endettement du foyer (plafonné à 35%)
  • des revenus
  • des charges existantes
  • du montant de l’apport personnel
  • du montant des mensualités du prêt
  • de la durée de remboursement de l’emprunt

Au-delà des revenus d’un foyer, le taux d’endettement maximum régi par le Haut Conseil de Stabilité Financière, est fondamental et permet de déterminer les mensualités maximales qu’il est possible d’assurer. On considère aujourd’hui qu’il ne doit pas dépasser 35 %, assurance incluse.

Si vous avez déjà un crédit en cours, votre taux d’endettement risque d’être fortement impacté puisque vos revenus sont déjà mobilisés pour des remboursements.

➜ Pour en savoir plus

Quelles charges et revenus sont pris en compte dans le taux d’endettement ?

Les charges liées aux consommations énergétiques (eau, électricité), aux abonnements (internet, téléphone…) ou les mensualités du type assurance auto ne sont pas prises en compte lors du calcul.

Les charges concernées sont donc les mensualités d’autres crédits en cours (crédit auto ou crédit à la consommation par exemple), les pensions alimentaires et éventuellement les loyers.

Si vous êtes en CDD, intérimaire ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, vos revenus ne rentrent pas du tout dans l’équation. Seuls les revenus des personnes titulaires d’un CDI, celles qui exercent une profession libérale ou sont titulaires de la fonction publique interviennent dans le calcul.

Différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat lors d’un investissement locatif

  • La capacité d’emprunt désigne la somme qu’il est possible d’emprunter afin de financer un bien immobilier.
  • La capacité d’achat est le montant global que l’on est en mesure d’investir dans un projet immobilier.

C’est en combinant votre capacité d’emprunt à votre apport personnel ou à d’éventuels financements aidés (PTZ , PEL, etc.) que vous pourrez déterminer votre capacité d’achat pour un investissement locatif.

Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés – frais de notaire

Simulation du calcul de capacité d’emprunt

Pour avoir une estimation du calcul de la capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Capacité d’emprunt = ( (Revenus – charges) x 35 / 100) x durée (en mois) )

Il faut donc multiplier les revenus (desquels on aura soustrait les charges mensuelles) par 35 (qui correspond au taux d’endettement admis par les organismes prêteurs) et diviser le résultat par 100.

Par « revenus », on entend les salaires de l’emprunteur ou des co-emprunteurs, les revenus fonciers, les rentes, etc. Par « charges », on entend les mensualités de crédits en cours, les pensions alimentaires etc.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt lors d’un investissement locatif ?

Si le taux d’endettement est l’un des principaux éléments pris en compte par la banque, elle va également s’intéresser à d’autres critères comme l’apport dont vous disposez, la gestion de vos comptes ou encore le reste à vivre.

Afin d’optimiser votre capacité d’emprunt lors d’un investissement locatif, vous pouvez en effet proposer un apport. Il est également judicieux de penser à rembourser les prêts en cours, ou à regrouper les crédits afin de ne payer qu’une seule mensualité.

La prise en compte des revenus locatifs

Dans le calcul de la capacité d’emprunt, les organismes prêteurs tiennent compte des revenus locatifs du bien qu’ils financent. Toutefois, pour pallier les risques de loyers impayés, les éventuelles réparations à effectuer ou les logements vacants, ils n’intègrent que 70 % des revenus perçus chaque mois. Ainsi, pour un loyer de 800 €, seuls 560 € seront conservés dans le calcul de la capacité d’emprunt. En effet, les revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus stables. Ce pourcentage peut être amélioré en souscrivant une assurance loyers impayés Garantie Totale Zelok qui vous garantit le paiement de votre loyer et de vos charges à date fixe chaque mois quoi qu’il arrive.

Renseignements sur notre site internet www.zelok.fr

F.A.Q

Oui, cela est tout à fait possible. Réaliser un investissement locatif vous permettra à terme de dégager des revenus qui pourront servir à financer l’achat d’une résidence principale. Il s’agit d’une situation moins répandue et il vous faudra défendre et justifier votre projet auprès de la banque, notamment en vous renseignant sur le rendement locatif du bien que vous souhaitez acheter. Un professionnel de l’immobilier de proximité pourra vous accompagner dans toutes vos démarches d’achat, de location puis de gestion locative sécurisée de votre bien.

Oui, car plus la période de remboursement est longue, plus le montant de vos mensualités diminue. Vous avez donc la possibilité d’emprunter une somme plus importante en maintenant le même niveau de mensualité. Un prêt long vous permet donc d’augmenter la capacité d’emprunt. Attention, la durée maximale d’un emprunt est plafonnée à 25 ans, et peut aller jusqu’à 27 ans en cas de différé.

La rentabilité nette d’un investissement locatif oscille généralement entre 2% et 7 %. Le résultat dépend notamment du type de logement, de sa surface et de son emplacement. Les petites surfaces, par exemple, rapportent généralement davantage. Pourtant, cela implique des vacances locatives et des remises en état fréquentes qui impactent indéniablement le rendement locatif. A contrario, les grandes surfaces souffrent moins de turn-over, ce qui diminue les frais d’entretien du bailleur.

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