La procédure d’expulsion du locataire

Votre locataire n’a pas payé son loyer depuis plusieurs mois ? Il dégrade son logement ou cause des nuisances sonores ? Il n’a pas souscrit d’assurance habitation ? Ces litiges peuvent vous conduire à engager une procédure d’expulsion.

Définition de l’expulsion

Lorsqu’un bailleur engage une procédure judiciaire pour récupérer son logement, on parle d’expulsion, ou expulsion locative. C’est l’huissier de justice qui ordonnera au locataire de libérer les lieux occupés. Ces démarches sont souvent longues et administrativement lourdes. C’est le rôle du gestionnaire locatif de vous accompagner dans ce cadre.

La procédure d’expulsion du locataire est souvent très lente. Elle peut durer jusqu’à 24 mois, d’où l’importance de bien choisir les occupants du logement au départ et surtout, de souscrire à une assurance loyers impayés.

Les motifs d’expulsion du locataire

La loi ALUR du 24 mars 2014 régit le droit de la location. Selon l’article 7, le locataire est tenu :

• de payer le loyer et les charges aux dates convenues ; 
• d’utiliser paisiblement le logement ;
• de répondre des dégradations ayant eu lieu dans le logement pendant la durée de la location ;
• d’entretenir le bien et ses équipements ;
• de ne pas faire de travaux importants dans les locaux sans accord du propriétaire ;
• de posséder une assurance habitation ; 
• de ne pas sous-louer le logement sans accord du bailleur.

Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire est alors en droit d’engager une procédure d’expulsion. 

Les loyers impayés sont le motif le plus fréquent d’expulsion des locataires. Il faut donc rester vigilant et relancer le locataire dès le premier impayé. L’idéal reste de se protéger : l’assurance loyers impayés Garantie Totale permet par exemple aux bailleurs de percevoir leur loyer sans délai, quoi qu’il arrive.

Avant d’engager une procédure judiciaire, il est possible de faire appel à un médiateur afin de trouver une solution amiable, moins coûteuse et délicate qu’une expulsion. 

La procédure d’expulsion selon le bail de location

Expulser un locataire avec une clause résolutoire

Il est essentiel d’intégrer une clause résolutoire dans un contrat de bail, pour une location nue ou meublée. Elle spécifie que le contrat pourra être résilié si le locataire ne paie plus son loyer et ses charges aux dates convenues. Certains bailleurs utilisent des modèles de baux trouvés sur internet : c’est un risque majeur en cas de procédure devant les tribunaux. Seul un bail d’habitation rédigé par un professionnel de l’immobilier vous protégera de mauvaises surprises.

En cas de motif légitime d’expulsion du locataire et pour faire jouer la clause résolutoire, voici la procédure à suivre : 

• Commandement de payer : l’agence adresse un commandement de payer par acte d’huissier, en indiquant les sommes réclamées au locataire et les honoraires de l’huissier. 
• Délais : le locataire a 2 mois pour payer, pour solliciter un délai de paiement auprès du tribunal d’instance ou pour demander une aide financière à un FSL (Fonds de Solidarité Logement). 
• Saisie du tribunal d’instance : à l’issue du délai, le bailleur ou son représentant peut saisir le tribunal d’instance afin que le juge prononce une mesure d’expulsion, en faisant appliquer la clause résolutoire du bail. Un nouveau délai peut être accordé au locataire.
• Commandement de quitter les lieux : la décision de justice doit être transmise par huissier au locataire. Il dispose d’un mois pour faire appel du jugement. Après ce délai, l’huissier doit réaliser un commandement de quitter les lieux.

Expulser un locataire sans clause résolutoire

Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, la démarche est différente :

• Assignation : l’agence doit assigner le locataire au tribunal d’instance, dans le but de demander la résiliation du bail. Le juge décidera s’il convient d’annuler le contrat de location, selon la faute du locataire. Si la faute concerne des impayés de loyer, le juge peut accorder un délai de paiement. 
• Commandement de quitter les lieux : si le juge acte en faveur du propriétaire et prononce l’expulsion du locataire, le bailleur ou son représentant doit lui faire parvenir un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier. Le commandement de quitter les lieux doit également être envoyé à la Préfecture, afin d’assister le locataire. 
• Délais : le locataire a 2 mois pour quitter le logement, ou pour saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir un délai supplémentaire, de 3 mois à 3 ans selon sa situation. 

L’expulsion du locataire par les forces de l’ordre

Malgré le commandement de quitter les lieux, le locataire habite toujours le logement après le délai de 2 mois ? Dans ce cas, le gestionnaire locatif est en droit de mettre en œuvre l’expulsion du locataire par les forces de l’ordre. L’expulsion est obligatoirement réalisée par un huissier, un jour ouvrable entre 6h et 21h. Il n’est pas nécessaire d’en informer le locataire.

Si le locataire est présent et accepte de quitter les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal, liste le mobilier et récupère les clés. 

Si le locataire est présent mais refuse d’ouvrir la porte, l’huissier doit dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et faire appel à la préfecture pour expulser le locataire grâce aux forces de l’ordre. Ils ont 2 mois pour répondre et peuvent refuser d’intervenir. Le propriétaire ou son représentant peut alors agir contre l’Etat pour recevoir une indemnisation. 

Si le locataire est absent, l’huissier peut entrer dans le logement seulement s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. Il dresse un procès-verbal d’expulsion, fait retirer les meubles et changer les serrures. Le locataire est informé de son expulsion par une affiche sur la porte. 

Le délai d’expulsion du locataire

#1 – Commandement de quitter le logement

Suite à un commandement de quitter le logement prononcé par le juge du tribunal d’instance, le locataire dispose d’un délai légal de 2 mois pour quitter les lieux. Il bénéficie également d’un mois pour faire appel du jugement.

#2 – Audience d’expulsion

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement. Le juge peut lui accorder un délai allant de 3 mois à 3 ans.

#3 – Décision d’expulsion et délai d’exécution

Après l’annonce de la décision d’expulsion, le juge du tribunal de grande instance peut accorder un délai d’un mois à un an au locataire, selon sa situation.

Cas particulier de la trêve hivernale

Du 1er Novembre au 31 Mars, c’est la trêve hivernale. Pendant cette période, il est impossible d’expulser des locataires. Il est cependant possible de débuter les démarches d’expulsion pendant la trêve hivernale, et d’adresser un commandement de payer au locataire. Un jugement d’expulsion peut être prononcé, mais il ne prendra effet qu’au 1er avril. 

Combien coûte une procédure d’expulsion ?

En plus d’être longue, la procédure d’expulsion coûte cher au propriétaire. On considère qu’il faut entre 1000 et 3000 € minimum.. Il est possible d’entamer une seconde action en justice pour demander le remboursement des frais de justice au locataire. En ce qui concerne le remboursement des dettes locatives, il faudra engager une nouvelle procédure coûteuse sans être certain d’obtenir gain de cause. La décision dépendra de la situation financière de l’ancien locataire. La solution proposée par les professionnels de l’immobilier est de se couvrir contre les risques d’impayés de loyers et de charges en souscrivant une assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés). Elle permet ainsi, en fonction du contrat proposé par votre agence, d’assurer les risques financiers mais aussi très souvent les frais de procédure et les détériorations immobilières.

Pour aller plus loin :
➜ Le rapport Nogal pour louer en confiance
➜ La loi de 1948

F.A.Q