Les charges déductibles des revenus fonciers

Catégorie : Définir son loyer et les charges
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
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En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de déduire certaines charges de vos revenus fonciers. Un avantage à considérer pour réduire le montant de vos impôts. Quelles sont les charges déductibles ? Quelles sont les conditions pour en profiter ? Zelok fait le point.

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers correspondent aux revenus générés par la mise en location de biens immobiliers non meublés, qu’ils soient loués en direct, via une SCI ou un FPI. Les propriétaires bailleurs sont tenus de les déclarer. Ils incluent principalement les loyers perçus, les charges récupérables mises à la charge des locataires (chauffage, entretien des parties communes…) ainsi que les revenus accessoires (location de parking, d’espaces publicitaires).

Attention : les locations meublées sont imposées dans le cadre de bénéfices commerciaux. 

Comment déduire ses charges de ses revenus fonciers

Quel régime fiscal choisir

En tant que bailleur en France, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel ou le régime micro-foncier. 

Si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €, vous relevez du régime micro-foncier. Vous pouvez toutefois choisir d’opter pour le régime réel, une décision irrévocable pendant 3 ans. Avec le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, simplifiant la déclaration mais empêchant la déduction des frais réels de gestion et d’entretien du logement. 

Le régime réel permet en revanche de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées, telles que les intérêts d’emprunt ou encore les travaux d’entretien et d’amélioration du bien. Quand vos dépenses sont supérieures à vos revenus, vous avez le droit de déduire jusqu’à 10 700 € par an, avec l’excédent reportable sur les dix années suivantes. 

Le choix du régime dépend donc de vos revenus et de l’ampleur de vos dépenses déductibles.

Les conditions à remplir 

Seuls les revenus liés à la location de biens immobiliers non meublés peuvent faire l’objet d’une déduction de charges. Les logements meublés, vacants ou mis à disposition gratuitement ne sont pas concernés. 

Les charges doivent avoir été payées durant l’année d’imposition : par exemple, les dépenses de 2023 sont déduites des revenus 2023. Vous devez également être en mesure de fournir des justificatifs comme des factures, à l’administration fiscale. 

Quelles charges peuvent-être déduites des revenus fonciers 

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement

La plupart des dépenses liées aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de votre bien locatif sont déductibles des revenus fonciers. Un avantage puisque vous augmentez ainsi la valeur de votre bien, tout en réduisant le montant de vos impôts.

Les dépenses réglées par le propriétaire, pour le compte du locataire 

À la fin de l’année de départ du locataire, vous pouvez déduire certaines dépenses effectuées pour son compte et non remboursées. Le cas le plus fréquent concerne les charges récupérables.

Les frais de gestion 

Certaines dépenses liées à la gestion de votre bien locatif peuvent être déduites :

  • la rémunération des concierges et employés de la copropriété ;
  • les frais de gérance, si vous faites gérer votre bien par un professionnel de l’immobilier ;
  • les frais de procédure en cas de litiges portant sur la location (huissier, avocat, notaire, expert…).

Les primes d’assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés est indispensable pour protéger ses revenus locatifs. Bonne nouvelle : elle vous permet en plus de profiter d’un avantage fiscal puisque les primes sont déductibles de vos revenus fonciers. C’est aussi le cas de vos primes d’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). 

Les provisions pour charges de copropriété

Les provisions de charges de copropriété réglées pendant l’année sont également déductibles des revenus fonciers. 

Les intérêt d’emprunts de votre crédit 

Les intérêts d’emprunts qui concernent l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la réparation du bien locatif sont déductibles. Sont également concernés les frais de constitution du dossier. 

Certaines taxes et contributions

La taxe foncière ou encore la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement peuvent aussi faire l’objet d’une déduction.

F.A.Q

Le régime micro-foncier et le régime réel sont deux options fiscales pour déclarer vos revenus fonciers. Chacun dispose d’avantages et d’inconvénients différents. 

Régime micro-foncier : 
→ S’applique automatiquement si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €
→ Simplifie la déclaration en offrant un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus bruts. Vous payez donc des impôts sur 70 % de vos revenus fonciers, sans avoir à justifier les charges réelles.
→ Ne permet pas de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.), ce qui peut être désavantageux si vous avez des dépenses importantes liées à votre bien immobilier locatif. 

Régime réel : 
→ C’est le régime obligatoire si vos revenus fonciers annuels excèdent 15 000 €. Vous pouvez aussi le choisir volontairement même en dessous de ce seuil, dans ce cas il ne sera plus possible de revenir en arrière pendant 3 ans.

→ Les charges réelles liées à votre logement locatif sont déductibles (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, primes d’assurance loyers impayés…). 

→ La déclaration d’impôts est par contre plus complexe et nécessite de documenter et justifier toutes vos dépenses déductibles. 

Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles liées à la location d’un bien immobilier non meublé dépassent les revenus fonciers perçus au cours d’une année. 

Fiscalement, il peut être utilisé de plusieurs manières : 
→ Le déficit foncier peut être déduit de votre revenu global (salaire, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 € par an. Cette déduction permet de réduire votre base imposable, et donc de diminuer votre impôt sur le revenu.

→ Si le déficit foncier dépasse 10 700 €, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cela signifie que vous pourrez utiliser ce surplus pour réduire vos impôts futurs sur les revenus fonciers.

Oui, les primes d’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers, dans le cadre du régime réel d’imposition. Raison de plus pour ne pas passer à côté de cette protection, indispensable pour les propriétaires bailleurs. 

Avec la Garantie Totale Zelok, vous êtes sûr de percevoir vos loyers et vos charges à date fixe tous les mois, quoi qu’il arrive. 

Si vous relevez du régime micro-foncier par défaut (parce que vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an), vous devez notifier votre choix pour le régime réel à l’administration fiscale. Cette option est généralement faite lors de la déclaration de vos revenus fonciers.

Pour déclarer vos revenus sous le régime réel, en détaillant les charges et dépenses que vous souhaitez déduire, utilisez le formulaire 2044 (ou 2044 SPE pour les cas particuliers).

Notez que l’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Pensez également à conserver tous les justificatifs des dépenses déductibles (factures, quittances, etc.). Ces documents doivent être disponibles en cas de contrôle fiscal.

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