Les différents types de baux

Catégorie : Trouver une location
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
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Le bail est le contrat qui lie un propriétaire bailleur et un locataire. Qu’il s’agisse de louer un lieu pour y habiter ou pour y exercer une activité professionnelle, la conclusion du bail est une étape clé. Dans ce guide, nous listerons les différents types de baux et leurs caractéristiques principales.

Qu’est-ce qu’un bail ? 

Le bail est un élément central du processus de location. C’est le contrat qui lie un propriétaire et un locataire et qui établit les règles et responsabilités de chaque partie. En l’absence de ce contrat, toute location demeure informelle aux yeux de la loi, exposant locataire et bailleur à des risques et incertitudes, notamment en cas de litige. Le bail détaille notamment :  

  • le montant du loyer ;
  • les modalités de paiement ;
  • la caution versée à la signature ;
  • le type de logement ;
  • les conditions du préavis ; 
  • l’identité des personnes concernées par le bail. 

Le bail d’habitation

Le bail de location vide

Le bail vide est un bail d’habitation conclu pour la location d’un logement non meublé. Conformément à la loi de 1989, ce type de bail est tacitement reconductible et conclu pour une durée minimum de 3 ans, sauf si le bailleur est une personne morale. Dans ce cas, la période minimale est de 6 ans. Ce type de bail est adapté pour la location à l’année et pour des locataires qui souhaitent s’installer à moyen ou long terme. Bien que le bail de location vide offre une certaine stabilité, limitant ainsi le risque de vacance locative, il engage également le propriétaire sur une période plus importante. La sélection des locataires doit donc être rigoureuse et, idéalement, confiée à un professionnel de l’immobilier. En plus d’une bonne connaissance du marché et de la réglementation, ce dernier pourra proposer des garanties adaptées. Souscrire une assurance loyers impayés est fortement recommandé. Les modalités de récupération du logement par le bailleur sont strictement encadrées. Le locataire peut quant à lui rompre le bail quand il le souhaite, à condition de respecter le délai de préavis prévu, allant de 1 à 3 mois.

Le bail de location meublée 

Le bail d’habitation meublée concerne la location d’un logement et de son mobilier, à des fins d’habitation principale. Le propriétaire doit donc également investir dans les meubles et équipements (literie, tables, chaises…). Malgré des coûts initiaux plus élevés, la location meublée comporte aussi des avantages financiers : loyers plus élevés, avantages fiscaux liés au statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP)… Le bail meublé peut s’étendre sur une période d’un an, avec reconduction tacite, ou sur une période de 9 mois, sans reconduction (dans le cadre d’un bail meublé étudiant). Les locations meublées sont en règle générale soumises à une plus forte rotation, avec un risque de vacance locative qui demeure donc plus important. Les changements fréquents de locataires peuvent rendre la gestion du bien compliqué, d’où l’intérêt de solliciter, là aussi, un professionnel de l’immobilier. 

Le bail mobilité

Le bail mobilité est adapté aux locataires ayant besoin d’un logement temporaire. Contrairement aux baux traditionnels, il permet des périodes de location plus courtes, souvent entre un et 10 mois. Le bail mobilité est adapté aux étudiants, stagiaires ou personnes en mission temporaire, qui ont besoin d’une location meublée sans avoir à s’engager sur une longue durée. 

Le bail de colocation

Le bail d’habitation prend une forme distincte lorsqu’il s’agit de colocation. Il peut s’agir d’un bail de colocation unique, qui lie tous les occupants du logement par une clause de solidarité, les rendant conjointement responsables du paiement du loyer, des charges et de la caution. Cette forme de bail est pratique pour les propriétaires, car elle simplifie la gestion des paiements. Il existe aussi le bail individuel, qui permet à chaque colocataire de signer son propre contrat avec le propriétaire, détaillant la part du loyer et des charges à prendre en charge. Avec cette approche, les colocataires sont plus autonomes financièrement, mais la coordination des paiements et des responsabilités peut se révéler plus complexe. 

Le bail commercial

Le bail commercial classique

Le bail commercial classique représente le modèle le plus répandu. Le local, objet du bail, doit être exclusivement destiné à l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. Le contrat est conclu pour une période maximale de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction tous les 3 ans. Pour les locataires, le bail commercial classique représente une stabilité appréciable, qui permet d’établir son activité sur le long terme.

Le bail commercial dérogatoire 

Le bail commercial dérogatoire constitue une alternative dans le domaine de la location commerciale. Il permet au locataire d’occuper le lieu pendant une période maximale de 3 ans, sans que le contrat ne soit automatiquement renouvelé à son expiration. L’atout principal du bail commercial dérogatoire, c’est sa souplesse. Il permet au locataire de tester son activité sans s’engager sur le long terme, ou de pratiquer une activité saisonnière ou événementielle. 

Le bail mixte 

Le bail mixte permet l’exercice d’une activité professionnelle sur un logement à usage d’habitation. Il est adapté aux personnes qui souhaitent exercer une activité libérale ou de prestations de services, depuis leur résidence principale. 

Le bail professionnel

Le bail professionnel est conçu spécifiquement pour les professionnels libéraux, qui exercent une activité non commerciale, non artisanale ou non industrielle. C’est un contrat de location souvent utilisé par des avocats, architectes, infirmiers libéraux… Contrairement au bail commercial, le bail professionnel est mis en place pour une période minimum de 6 ans. Le locataire peut quitter les lieux quand il le souhaite, moyennant un préavis de 6 mois, tandis que le bailleur ne peut pas résilier avant l’échéance du bail. Les modalités de paiement, de répartition des charges et travaux peuvent être convenues librement par les parties. Le bail professionnel offre davantage de flexibilité dans la rédaction des termes du contrat. 

F.A.Q

La nature de l’usage est la première différence. Le bail d’habitation concerne la location d’un logement à usage d’habitation principale ou secondaire. Le bail commercial concerne la location de locaux destinés à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. La durée, le régime juridique, les droits et obligations des parties sont également différentes.

Le prix du loyer est fixé librement lors de la conclusion du bail. Ensuite, le propriétaire peut demander sa révision tous les 3 ans. Le bail peut aussi comporter une clause d’indexation, ou clause d’échelle mobile, qui appliquera automatiquement une hausse du loyer à fréquence déterminée dans le contrat.

Pour mettre fin à un bail d’habitation, le locataire doit adresser sa demande de congé à son bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit ensuite respecter une période de préavis dont la durée varie : 
– 3 mois s’il s’agit d’un bail vide ;
– 1 mois s’il s’agit d’un bail meublé, si le bien est situé en zone tendue ou si le locataire peut justifier d’un motif légitime (mutation professionnelle, perte involontaire d’un emploi, raison de santé justifiant un déménagement…). 

Le propriétaire peut donner congé à son locataire seulement dans certains cas, précisément encadrés par la loi : vente, reprise pour habiter le logement ou motif légitime et sérieux (par exemple si le locataire ne respecte pas ses obligations).

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