Les obligations du locataire

Dans le cadre de son bail, le locataire doit respecter un certain nombre d’obligations. Celles-ci sont prévues par la loi et doivent être précisées dans le contrat de location.

Payer le loyer et les charges

La première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges locatives à la date convenue dans le bail de location. Généralement, il s’agit du 1er de chaque mois. Le locataire n’a pas le droit de changer la date de paiement sans autorisation préalable du gestionnaire locatif.

Le locataire doit donner son autorisation au prélèvement automatique de son loyer : s’il refuse, il peut payer par virement, par chèque ou en espèces dans la limite de 1000 €.

En cas d’absence de paiement ou de paiement partiel, le professionnel de l’immobilier gérant le bien est susceptible de mettre fin au bail et d’obtenir l’expulsion du locataire.

>> En savoir plus sur les recours en cas de loyers impayés

User paisiblement des locaux

L’usage paisible des locaux consiste à occuper personnellement les lieux loués sans sous-traiter la location, ne pas gêner la tranquillité des voisins et ne pas dégrader ou transformer le logement. 

Le locataire est également tenu de respecter l’usage du logement prévu dans le contrat de location : par exemple, si le contrat indique que la location est consentie uniquement à usage d’habitation, il ne pourra pas y exercer d’activité professionnelle. Toutefois, si le locataire est le représentant légal d’une société, il peut en installer le siège à son domicile sans pour autant exercer son activité ou recevoir des marchandises.

Tout manquement à cette obligation peut engendrer la résiliation du bail. 

Assurer l’entretien courant et les réparations locatives

En tant qu’occupant du logement, le locataire est responsable de l’entretien courant, des détériorations et des pertes survenues dans les lieux au cours de la période de location, sauf si ces dégâts résultent de la vétusté ou d’une malfaçon. 

Par entretien courant, on entend le nettoyage des équipements, l’entretien du jardin privatif, le nettoyage des grilles de ventilation, l’entretien de la chaudière individuelle, le ramonage des conduits d’évacuation, l’entretien des joints d’étanchéité, le nettoyage des dépôts de calcaire, etc. En cas de problème ou de détérioration, c’est au locataire de prendre en charge ces réparations locatives. La liste de ces réparations est spécifiée dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Néanmoins, si le propriétaire laisse son logement se détériorer, le locataire n’est plus tenu responsable des réparations locatives. Vous pouvez vous référer à la grille de vétusté.

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Accepter les travaux

Si le propriétaire n’a pas de droit de visite dans le logement en location, il a la possibilité de faire entrer des ouvriers chez son locataire pour réaliser certains travaux. Le locataire a l’obligation de laisser le propriétaire exécuter ces travaux, qui peuvent être :

• des réparations urgentes (remplacement d’un appareil en panne) ;
• des travaux d’amélioration des parties communes ou privatives votés par la copropriété ;
• des travaux requis pour l’entretien et le maintien en état du logement ;
• des travaux pour atteindre les critères de décence d’un logement ;
• des travaux de performance énergétique.

Le gestionnaire locatif doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Le chantier ne peut avoir lieu les samedi, dimanche et jours fériés sauf accord du locataire. S’il dure plus de 21 jours, une indemnisation sous forme de réduction de loyer doit être prévue. 

Le locataire peut s’opposer à ces travaux en saisissant le juge dans les 2 mois maximum qui suivent la réception de la notification, si le chantier rend dangereux ou impossible l’usage du logement. Le juge décidera alors du bien fondé des travaux envisagés et pourra prescrire leur interruption.

Souscrire une assurance habitation

Le locataire est tenu d’avoir une assurance habitation à jour, qui garantit au minimum sa responsabilité par rapport au propriétaire concernant les risques locatifs (dommages causés par un dégât des eaux ou un incendie). Il est toutefois recommandé de souscrire une assurance multirisques habitation, qui couvre les biens du locataire et les dégâts causés chez les voisins. Le locataire doit être en mesure de présenter son attestation d’assurance à son entrée dans le logement. Le renouvellement annuel du contrat doit être signalé à l’agence immobilière en charge de la gestion locative.

Si le locataire n’est pas assuré, le professionnel doit lui adresser un commandement par huissier. Si une clause est inscrite au contrat, il peut résilier le bail de location en cas de refus. Pour éviter la résiliation, l’administrateur de biens peut souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire, qu’il lui fait payer en même temps que le loyer avec une majoration de 10% maximum.

Respecter le préavis de départ

Si le locataire décide de quitter le logement avant la fin du bail, il doit respecter les règles du préavis de départ. Le préavis est de 3 mois, sauf conditions particulières qui peuvent le réduire à 1 mois : location meublée, obtention d’un premier emploi, licenciement, mutation, etc. 

>> En savoir plus sur comment résilier son bail de location

Entre la date de dépôt du préavis et la date du déménagement effectif, l’agent immobilier a le droit de faire visiter le logement pour trouver un nouveau locataire ou un acheteur. Le locataire doit accepter les visites pendant la période de préavis et s’entendre avec le conseiller location sur les horaires de passage. La loi autorise les visites pendant les jours ouvrés, samedi inclus, sans dépasser 2h par jour. 

L’agent immobilier n’a pas la permission d’entrer dans le logement en l’absence du locataire, sauf si ce dernier lui a donné une autorisation écrite et laissé un jeu de clés. Celui-ci peut tout à fait refuser de fournir les clés. 

Ne pas transformer le logement

Si le locataire a le droit d’aménager librement le logement, il ne peut pas faire de travaux de transformation en cours de bail sans un accord écrit du propriétaire. Cela concerne des chantiers comme l’abattage d’une cloison, la pose d’une véranda, la transformation d’une pièce ou l’agrandissement d’une porte. Le locataire fera une demande écrite à son agence immobilière et cette dernière se chargera d’obtenir l’accord du bailleur.

Le locataire a la possibilité de procéder à des travaux d’aménagement (changement de moquette, peinture d’un mur) ou de décoration, mais il est recommandé d’en informer l’agent immobilier en amont pour éviter les malentendus.

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A la fin du bail, le propriétaire peut conserver les transformations et aménagements sans indemnisation, ou exiger la remise en état du logement aux frais du locataire.

Ne pas sous-louer le logement

Il est interdit de sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire, que la location soit vide ou meublée. Le montant du sous-loyer doit également être validé par le bailleur. La sous-location non autorisée peut occasionner la rupture du contrat de location et des poursuites judiciaires.

Sanctions en cas de non-respect des obligations du locataire

Le non-respect de ces obligations peut entraîner la résiliation du bail, soit par une clause résolutoire intégrée dans le contrat de location, soit par résiliation judiciaire.

La clause résolutoire permet au professionnel de l’immobilier de résilier automatiquement le bail en cas de non-respect des obligations, notamment l’absence de paiement du loyer, d’une assurance habitation ou de troubles de voisinage. Celle-ci doit être précisée dans le contrat de location signé entre les deux parties.

En cas d’absence de clause résolutoire, l’administrateur de biens peut demander la résiliation judiciaire du bail. Elle n’est pas automatique : c’est au juge d’apprécier si le manquement reproché est suffisant pour résilier le bail du locataire.

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F.A.Q

Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé