Les obligations du propriétaire bailleur

La signature d’un bail de location implique des obligations pour le locataire, mais aussi des obligations pour le propriétaire. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de bien connaître les responsabilités de chacun. Zelok fait le point dans cet article, en se basant sur l’article 1719 du Code civil.

Fournir un logement décent

Le propriétaire bailleur est tenu de proposer au locataire un logement décent, qui respecte les critères le rendant conforme à un usage d’habitation.

Surface minimum

Pour pouvoir être loué comme une résidence principale, un logement doit comporter une pièce centrale présentant une surface habitable de 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2.20 mètres minimum, ou un volume habitable de 20 m³.

Sécurité et santé du locataire

Parmi les responsabilités du propriétaire bailleur, on retrouve l’obligation d’assurer la sécurité et la santé des locataires :

• Le logement doit être parfaitement conforme, le gros œuvre et les accès en bon état d’entretien et de solidité. Cela suppose l’existence d’une toiture, de portes et de fenêtres qui assurent la protection contre les infiltrations d’eau ou d’air parasites.

• Pour respecter les obligations du propriétaire bailleur, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, escaliers, loggias, balcons…) doivent être sûrs et en mesure d’éviter les chutes.

• Les réseaux et branchements d’eau, de gaz, et d’électricité ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des locataires. Le propriétaire bailleur est dans l’obligation de s’assurer de leur bon état d’usage et de fonctionnement. Il en va d’ailleurs de même pour les équipements de chauffage ou de production d’eau chaude.

• Pour répondre aux critères d’un logement décent, celui-ci doit également être pourvu d’une aération suffisante, afin d’assurer un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité.

• Enfin, les pièces principales (chambre ou séjour) doivent disposer d’un éclairage naturel et d’un ouvrant donnant accès à l’air libre.

Absence de nuisibles

Cela peut sembler évident, mais s’assurer que le logement n’est pas infesté par des animaux nuisibles (rats, puces, cafards ou parasites) fait aussi partie des obligations du propriétaire bailleur.

Les équipements

Pour respecter les obligations du propriétaire bailleur en termes de décence, le logement doit posséder les équipements suivants :

• Chauffage

Le propriétaire bailleur a l’obligation de fournir une installation de chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement, répondant aux normes de sécurité.

• Électricité

Le bien doit être nécessairement raccordé au réseau électrique afin de fournir un éclairage suffisant dans toutes les pièces, et permettre l’utilisation d’appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne.

• Eau potable

Il est de la responsabilité du propriétaire bailleur de fournir au locataire une installation en eau potable à l’intérieur du logement, qui assure sa distribution avec une pression et un débit suffisant.

• Évacuation des eaux usées

Le logement proposé à la location doit comporter un système permettant l’évacuation des eaux usées, avec siphon, et empêchant le refoulement des odeurs.

• Cuisine

Le contrat de location implique également la présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson. Le bien loué doit posséder un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide, ainsi qu’un raccordement pour l’évacuation des eaux usées.

• Sanitaires

Le propriétaire a l’obligation d’équiper l’habitation d’un WC, séparé de la cuisine. La présence d’une baignoire ou d’une douche est également requise.

• Performances énergétiques

À partir du 1^er janvier 2023 et selon le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, le bailleur sera tenu de fournir à son locataire un logement énergétiquement décent. Pour être considéré ainsi, la consommation devra être inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale, par mètre carré de surface habitable et par an. En France métropolitaine, les logements étiquetés G seront donc interdits à la location. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux nouveaux contrats de location, conclus à compter du 1^er janvier 2023.

Effectuer les travaux importants

Le bailleur a l’obligation d’entretien et de réparation du logement qu’il loue, durant toute la durée du bail, en dehors des menues réparations à la charge du locataire.

Parmi les travaux sous la responsabilité du propriétaire, on retrouve :

• Les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives (cuisine équipée, digicode, ascenseur…).

• Les travaux de maintien en l’état (volets défectueux, robinetterie vétuste…).

• Les travaux d’entretien des toitures et façades.

Informer le locataire

Avant d’entamer des travaux, le propriétaire a l’obligation d’en informer le locataire. Ce dernier doit connaître la nature des travaux, et leur mode d’exécution.

Dédommager le locataire

Le locataire doit donner accès à son logement pour permettre la réalisation des travaux. Cependant, si cela dure plus de 21 jours, le propriétaire est dans l’obligation de lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée du chantier.

Offrir la jouissance paisible

Le propriétaire a l’obligation d’assurer la tranquillité du locataire. Il est donc responsable des troubles qui pourraient lui être occasionnés (nuisances sonores, isolation défaillante…). Attention : il n’a pas le droit de pénétrer dans le logement sans l’accord de celui qui l’occupe.

Le bailleur ne peut pas s’opposer aux animaux domestiques, ni aux petits aménagements mis en place par le locataire. Les travaux de transformation du logement et la possession d’animaux considérés comme dangereux sont toutefois interdits.

Les documents à présenter

Mettre à la disposition du locataire un logement en bon état, sain, sans danger et tranquille fait partie des obligations du propriétaire. Mais il est aussi tenu de transmettre un certain nombre de documents au locataire, avant et durant la location :

• le contrat de location ;

• le diagnostic technique (DPE, CREP, etc.) ;

• l’état des lieux d’entrée ;

• la régularisation des charges.

N’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier, qui connaît parfaitement les lois en vigueur. Vous pouvez aussi consulter des blogs immobilier pour connaître les actualités du secteur.

F.A.Q