Location : qui est responsable des dégradations immobilières ?

Les dégradations immobilières sont un sujet majeur en investissement locatif. Lorsqu’elles surviennent, elles peuvent créer des frictions entre le locataire, l’agence immobilière en charge de la gestion du bien et le propriétaire. Dans ce guide, Zelok fait le point sur les responsabilités légales des bailleurs et des locataires, afin de mieux comprendre les responsabilités de chacun en cas de dommages.

L’entretien d’un logement locatif

Les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur a la responsabilité de proposer un logement locatif “décent”, qui garantit la sécurité des locataires. Effectuer les travaux de réparations et d’entretien qui garantissent la salubrité du bien et qui le rende conforme à usage d’habitation est donc obligatoire. Cela concerne notamment le gros-oeuvre et le remplacement des équipements usés : toiture, systèmes de chauffage et d’aération, fenêtres, installation de détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone… Le bailleur doit respecter les normes de décence en vigueur concernant l’isolation, la ventilation, l’éclairage et l’absence de nuisibles. Sans pour autant proposer un logement neuf, il doit fournir une habitation propre et conforme pour un usage normal, dans laquelle le locataire peut vivre immédiatement. Les nuisances empêchant la jouissance paisible des lieux pourront aussi être de la responsabilité du propriétaire : troubles de voisinage, absence de prestations indiquées dans le bail, intrusion dans le logement sans accord du locataire… 

Les obligations du locataire

Les locataires sont aussi tenus de respecter certains engagements : payer son loyer et ses charges à la date convenue chaque mois, user paisiblement de l’habitation, ne pas perturber la tranquillité du voisinage, ne pas dégrader ni transformer le logement. Il est responsable de son entretien courant et des menues réparations pendant toute la durée du bail. Ainsi, le nettoyage des équipements, l’entretien de la chaudière, du jardin et des joints de la salle de bain sont par exemple à sa charge. Les dégradations immobilières liées à son occupation du logement devront aussi être réparées. Tout problème constaté doit être signalé dès que possible à l’agence immobilière car s’il s’aggrave, le locataire peut être tenu responsable des dégâts causés. 

L’aménagement du bien locatif est possible, à condition de ne pas effectuer de travaux de transformation, qui modifient durablement le bien : agrandissement des ouvertures, destruction d’une cloison… Les petits travaux d’aménagement qui concernent plutôt de la décoration sont autorisés (peinture, tapisserie…). Il est toutefois conseillé d’avertir l’agence immobilière chargée de la gestion du bien, qui pourra en amont demander l’autorisation du propriétaire. À la fin du bail, ce dernier est en droit d’exiger que le locataire remette le logement dans son état d’origine. 

Qu’est-ce qu’une détérioration immobilière ?

Les dégradations par vétusté

Avec le temps qui passe, les propriétaires bailleurs finissent toujours par être confrontés à des dégradations immobilières liées à la vétusté. En cause : l’usure naturelle, qui affecte les murs, les plafonds, les sols, les installations électriques ou encore les canalisations. Cette usure est inévitable et peut nécessiter des travaux de rénovation. En cas de détériorations du logement liées à la vétusté, la responsabilité incombe au bailleur. C’est à lui de s’assurer que le bien qu’il loue demeure en bon état, conforme aux règles de décence. 

De son côté, le locataire doit signaler à son agence immobilière toute dégradation liée à l’usure, dès qu’elle est constatée. Il doit également permettre l’exécution des éventuels travaux de rénovation à engager pour la remise en état de l’habitation et de ses équipements. En l’absence de signalement, l’occupant pourra être tenu responsable. Il est d’ailleurs possible d’intégrer une grille de vétusté en annexe du bail locatif, pour éviter les litiges lors de l’état des lieux de sortie.

Les dégradations causées par le locataire 

Les propriétaires bailleurs peuvent aussi être confrontés à des dégradations immobilières causées par un usage anormal du locataire ou par sa négligence. Ce dernier est responsable des dommages qui surviennent pendant son occupation, sauf quand ils concernent l’usure normale ou des événements imprévisibles comme les catastrophes naturelles. Prendre soin du bien loué et l’entretenir fait partie des obligations du locataire. Tapisserie abîmée par un animal, peinture tâchée, sol endommagé, calcaire… Le locataire est tenu d’effectuer les menues réparations et de remettre en état les équipements détériorés. Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, des retenues pourront être appliquées sur le dépôt de garantie, sur présentation des devis correspondants. 

La loi Alur a autorisé l’ajout de photos à l’état des lieux : une bonne nouvelle pour les locataires comme pour les propriétaires. Elles permettent d’éviter les litiges, en apportant des preuves objectives de l’évolution du logement en cours du bail. Pour mettre en valeur le logement sur une annonce immobilière, il est intéressant de profiter du métier de photographe immobilier professionnel. Pour l’élaboration d’un état des lieux, des images amateurs suffiront. Attention toutefois, elles doivent être datées et infalsifiables, protégées par une signature électronique ou manuelle. 

Les cas de force majeure

Les dégradations immobilières causées par des cas de force majeure ne découlent ni d’un défaut d’entretien du propriétaire, ni d’un mauvais usage du locataire, mais d’événements externes comme des catastrophes naturelles ou un cambriolage. 

Une catastrophe naturelle est un événement imprévisible : tempête, tremblement de terre, incendie de forêt, inondation… Elle peut être la cause d’importantes dégradations, qui impactent la structure du bâtiment, jusqu’aux systèmes électriques, murs, plomberies… Dans cette situation, c’est le propriétaire qui est responsable des réparations nécessaires à la remise en état du logement locatif. D’où l’importance de bien vérifier les clauses des contrats d’assurance pour s’assurer de la couverture des dégâts causés par les catastrophes naturelles. 

Dans le cas d’un cambriolage, c’est au locataire de faire appel à son assurance multirisques habitation, dont la souscription est obligatoire. 

Dégradations immobilières : comment se protéger 

En délégant la gestion locative de son bien à une agence immobilière, le propriétaire bénéficie déjà de certaines protections. Premièrement, un dépôt de garantie sera demandé avant l’entrée dans les lieux. Le montant correspond à un mois de loyer hors charges pour une location non meublée, et à deux mois de loyers hors charges pour une location nue. En cas de dégradations constatées en fin de bail, une retenue pourra être appliquée sur ce dépôt de garantie, pour financer les travaux de rénovation nécessaires. 

Réaliser un état des lieux d’entrée minutieux, signé par les parties, est également indispensable. Toutes les pièces et équipements seront inspectés. Locataire et agent immobilier noteront l’état du sol, des murs, de la cuisine (placards, plaques de cuisson…), des plinthes, de la robinetterie… L’état des lieux d’entrée servira de référence lors du départ du locataire. Il permettra de constater de façon objective les éventuels défauts d’entretien et destructions. Enfin, certaines assurances loyers impayés proposent une garantie contre les dégradations locatives, qui permet au bailleur qui souscrit d’être indemnisé à hauteur des dégradations observées. Le plafond d’indemnisation dépend de l’assurance choisie. Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, contactez votre agence immobilière de proximité qui vous conseillera une protection adaptée à votre situation.

F.A.Q

Publié par Morane
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