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Florian H.
17 min de lecture
Publié le : 11.01.2021
Dans un contexte de crise du logement d’après guerre, la loi de 1948 a été votée afin de protéger le locataire en lui faisant bénéficier d’un loyer réglementée et d’un droit de maintien dans les lieux. Les logements soumis à la loi 1948 sont aujourd’hui en voie d’extinction, mais ils peuvent intéresser certains investisseurs. Zelok fait le point avec vous sur cette règlementation atypique.
La loi de 1948 : définition
La loi de 1948, précisément le décret n°48-1881, établit un classement des locaux en plusieurs catégories, en fonction de critères de construction, de confort et d’équipement. Cette loi concerne les logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes.
Ce régime spécifique permet au locataire de profiter d’un loyer peu élevé et d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Cependant, son application se restreint progressivement et les logements vacants reloués depuis 1986 ne sont plus soumis à la loi de 1948.
Il est possible de sortir de la loi de 1948, avec un bail de sortie progressive, étalé sur 8 ans. Cela ne concerne que les logements de catégorie IIB et IIC. Le locataire peut cependant refuser cette proposition.
Les logements soumis à la loi 1948
Le loyer réglementé par la loi 1948
La loi 1948 classe les logements qui y sont soumis par catégorie, en fonction de leur qualité. C’est ce classement qui réglemente le loyer des locataires.
| Catégorie du logement | Caractéristiques | Prix des 10 premiers m² – Agglomération parisienne | Prix des 10 premiers m² – hors agglomération parisienne |
| II A | Construction de très bonne qualité – WC particulier, salle de bains et chauffage central | 12,46€ | 10,17€ |
| II B | Construction de bonne qualité – dépourvu d’ascenseur | 8,56€ | 7,01€ |
| II C | Construction de bonne qualité mais d’aspect ordinaire – dépourvu d’ascenseur – rarement plus de 4 pièces principales | 6,56€ | 5,36€ |
| III A | Construction de qualité médiocre – isolation phonique et thermique satisfaisante | 3,97€ | 3,25€ |
| III B | Construction de qualité médiocre – vices (humidité, isolation phonique et thermique insuffisante) | 2,35€ | 1,93€ |
| IV | Construction défectueuse – immeuble dépourvu d’équipements (pas de WC dans le logement et dans l’immeuble) | 0,26€ | 0,26€ |
L’augmentation du loyer d’un logement loué sous le régime de la loi 1948 est plafonnée : toute augmentation doit respecter les plafonds réglementaires de la catégorie du logement.
Le propriétaire ne peut donc pas fixer le prix de son loyer comme bon lui semble.
Expulsion en loi 1948 et droit au maintien dans les lieux
La loi 1948 protège particulièrement les locataires, qui bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail. Le propriétaire n’a pas besoin de rédiger un nouveau bail, et le locataire reste dans son logement sans durée déterminée.
L’expulsion est toutefois possible si le locataire ne respecte pas ses obligations. Si c’est le cas, le bailleur ou son représentant peut s’opposer au droit au maintien dans les lieux.
Reprendre un logement vendu occupé avec la loi 1948
Avec un tel plafonnement des loyers, quel est l’intérêt de reprendre un logement soumis à la loi de 1948 ?
Certains acheteurs aguerris se lancent dans ce type de placement car le prix d’achat est attractif : environ 20 à 50% en dessous du prix du marché ! L’avantage de cet achat est l’acquisition du bien immobilier en viager, puisqu’il est déjà occupé par un locataire. Pour l’acquéreur, il faudra attendre le décès du ou des occupants pour disposer librement du bien. Il est également possible de faire sortir le logement de la loi de 1948, sous certaines conditions.
La loi de 1948 et la révision du loyer
Comme nous l’avons évoqué, la révision du loyer de ce type de logement est plafonnée. Les augmentations annuelles ou ponctuelles doivent respecter les plafonds réglementaires, d’après la catégorie du logement.
Le montant maximum du loyer est calculé de cette façon : (surface corrigée du logement) x (prix de base du m² de la catégorie du logement). Contactez votre conseiller immobilier de proximité pour bénéficier d’un accompagnement d’expert.
F.A.Q
Il est compliqué d’augmenter le loyer d’un logement soumis à la loi 1948. Le loyer peut être révisé au 1er juillet de chaque année, mais sans dépasser le montant maximum plafonné en fonction de la catégorie du logement. L’augmentation des logements classés dans la catégorie IV est interdite.
La surface corrigée permet de calculer le montant du loyer des logements soumis à la loi de 1948. Elle s’appuie sur les critères suivants : la surface des pièces et des annexes, l’ajout d’un coefficient selon la catégorie de chacune des pièces, de m² pour les éléments de confort, de coefficients d’entretien et de situation de l’immeuble.
Comme vous pouvez le constater, calculer la surface corrigée est complexe, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de la location immobilière pour réaliser ce type de calcul.
Publié par Florian H.& certifié par Fabrice Houlé