Pourquoi faire une SCI familiale

La gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial peut s’avérer complexe. Dans ce contexte, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale se présente comme une solution avantageuse. Elle permet de centraliser la gestion des biens, de protéger le patrimoine et d’optimiser la fiscalité. Dans cet article, Zelok vous dit tout sur la SCI familiale, sa création, ses avantages juridiques, fiscaux et pratiques.

Définition d’une SCI familiale 

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de constituer et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Ses activités sont principalement orientées vers la gestion de biens immobiliers. Il existe plusieurs types de SCI : 

• la SCI de location, pour les investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs ;
• la SCI de construction-vente, pour construire des immeubles destinés à la revente immédiate ;
• la SCI familiale, qui permet aux membres d’une même famille d’unir leurs ressources pour acheter et gérer des biens ;
• la SCI d’attribution, destinée à construire ou acheter des ensembles immobiliers qui seront divisés en lots et répartis entre associés ;
• la SCI de jouissance à temps partagé, destinée à partager la jouissance d’une propriété entre plusieurs associés ;
• la SCI agricole, pour les agriculteurs qui souhaitent mettre en commun des moyens matériels, financiers ou humains. 

La SCI familiale offre des avantages particulièrement intéressants en termes de fiscalité, de protection et de transmission du patrimoine immobilier.

Création d’une SCI familiale

Les étapes à respecter

Une Société Civile Immobilière familiale ne peut être ouverte qu’entre membres d’une même famille, qui justifient d’un lien de filiation ou d’alliance. Sa création nécessite de suivre plusieurs étapes clés. 

Rédaction des statuts → Ils définissent les informations essentielles comme la dénomination sociale, l’adresse du siège et les modalités de gestion.

Dépôt du capital social → Cela correspondant aux apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers) des différents associés. 

Choix du gérant → Il est désigné parmi les associés de la SCI familiale et responsable de la gestion courante de la société.

Publication de l’annonce légale dans un journal agréé → Cette annonce comprend : 

• le nom de la société ;
• sa forme juridique ;
• le nom du ou des gérant ;
• l’adresse du siège social ;
• la date du début de l’activité. 

Immatriculation de la SCI familiale → Une demande d’immatriculation doit ensuite être déposée au Centre de Formalités des Entreprises ou directement auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dépôt inclut notamment : 

• la remise des statuts signés et datés ;

• l’attestation de parution dans le journal d’annonces légales ;
• l’acte de nomination du gérant et un justificatif de son identité.

Une fois la SCI familiale immatriculée, le greffe du tribunal de commerce délivre un extrait Kbis, qui constitue le document officiel attestant de l’existence juridique de la société. Ce dernier est indispensable pour réaliser des démarches administratives et bancaires en son nom. 

Gestion quotidienne de la SCI familiale 

La gestion quotidienne d’une SCI familiale implique plusieurs responsabilités et actions régulières, pour assurer son bon fonctionnement. 

Gestion des biens immobiliers → Le gérant est chargé de la gestion opérationnelle des biens immobiliers détenus par la SCI familiale. Cela inclut la maintenance, les réparations, la gestion des locataires, la perception des loyers et le paiement des charges courantes (taxes foncières, frais d’entretien…). 

Tenue de la comptabilité → Bien qu’une SCI familiale ne soit pas soumise à des obligations comptables aussi strictes qu’une société commerciale, elle doit malgré tout tenir une comptabilité rigoureuse. Cela inclut la gestion des comptes, la conservation des justificatifs et la préparation du bilan annuel. Faire appel à un expert-comptable est impératif. 

Assemblée générale des associés → La SCI familiale doit organiser une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes de l’exercice écoulé, décider de la répartition des bénéfices et discuter des décisions importantes. Un procès-verbal consigne ces informations. 

Déclarations fiscales → La SCI familiale déclare chaque année ses résultats auprès de l’administration fiscale. 

Relation avec les tiers → Le gérant de la SCI familiale est responsable des échanges avec les banques, fournisseurs et administrations. 

Suivi des décisions et modifications statutaires → Toute modification des statuts de la SCI familiale doit être décidée en assemblée générale extraordinaire et faire l’objet d’une mise à jour officielle auprès du greffe du tribunal de commerce. Cela peut concerner : 

• la répartition des parts sociales ;
• un changement de gérant ;
• une modification de l’objet social… 

Avantages juridiques et fiscaux d’une SCI familiale 

Les avantages juridiques 

La création d’une SCI familiale présente de nombreux avantages, tant sur le plan juridique que fiscal. 

Protection du patrimoine familial → La SCI familiale permet de séparer le patrimoine immobilier des associés de leurs biens personnels. En cas de difficultés ou de litiges, les biens détenus par la société sont protégés, sauf si faute de gestion. 

Transmission facilitée du patrimoine immobilier → L’un des principaux avantages de la SCI familiale concerne la transmission du patrimoine. Les associés peuvent céder progressivement leurs parts sociales, ce qui permet d’anticiper la succession. 

Répartition équitable des parts sociales → La SCI familiale permet une répartition claire et équitable des droits de propriété entre les membres de la famille. Chaque associé détient des parts, proportionnellement à son apport initial, facilitant ainsi la prise de décisions collectives. 

Flexibilité de gestion → Les statuts de la SCI familiale peuvent être personnalisés pour répondre aux besoins spécifiques de la famille, prévoyant des règles précises concernant la gestion des biens, la prise de décisions et la répartition des bénéfices. 

Les avantages fiscaux 

Optimisation de la fiscalité sur les revenus fonciers → Les revenus fonciers perçus par la SCI peuvent être imposés auprès des associés, selon leur quote-part dans la société. Cette transparence permet à chacun de bénéficier de régimes fiscaux avantageux. 

Réduction des droits de succession → La transmission des parts sociales d’une SCI familiale peut permettre de bénéficier d’abattements fiscaux importants, permettant de réduire considérablement les droits de succession. La donation de parts sociales peut être effectuée progressivement, profitant ainsi des abattements renouvelables tous les 15 ans.

Avantages liés à la donation des parts sociales → La donation de parts sociales permet de transmettre le patrimoine immobilier de manière progressive et anticipée, limitant ainsi l’impact fiscal. De plus, les donations peuvent être assorties de clauses spécifiques (usufruit, nue-propriété) permettant de conserver le contrôle des biens tout en optimisant la fiscalité.
Déductibilité des charges et des intérêts d’emprunt → Les charges liées à la gestion des biens immobiliers ainsi que les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition des biens peuvent être déduits des revenus fonciers de la SCI, réduisant ainsi l’assiette imposable.

F.A.Q