Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

Catégorie : Investir dans l’immobilier
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
  • 4 min de lecture

L’investissement locatif est une solution de choix pour construire son patrimoine, compléter ses revenus et préparer sa retraite. Comment choisir entre immobilier neuf ou ancien ? Difficile de trancher, mais l’ancien pourrait bien tirer son épingle du jeu : on vous explique pourquoi.

Investir dans l’ancien coûte moins cher

Les prix de l’immobilier neuf continuent leur croissance, du fait notamment de la hausse des coûts des matériaux et de la rareté des biens disponibles. À contrario, investir dans l’ancien vous coûtera, en moyenne, entre 10 % et 20 % de moins au m². Comment expliquer cette différence ? Premièrement, le marché regorge de logements vétustes ou nécessitant au minimum quelques travaux de rénovation. Une contrainte qui justifie un prix plus attractif, et qui pourra permettre à l’acheteur de réaliser une belle plus-value par la suite. Le rendement locatif de ce type de bien est généralement plus élevé. Deuxièmement, l’offre est beaucoup plus abondante et variée dans l’ancien que dans le neuf : une situation qui se répercute naturellement sur les prix. Pour l’investisseur, c’est une opportunité intéressante pour mieux négocier son prêt immobilier et tout simplement pour réaliser des économies.

L’investissement dans l’ancien est un placement sûr 

L’avantage de la localisation

Investir dans l’immobilier ancien, c’est bien souvent profiter d’une localisation intéressante, notamment en centre-ville ou dans des quartiers d’histoire. Aujourd’hui, l’offre de logements neufs se situe plutôt en périphérie des grandes villes, dans des zones qui ne bénéficient pas des mêmes services ni de la même accessibilité. Un cadre de vie qui ne pourra correspondre qu’à une population mobile, plus restreinte. Les villes bénéficient généralement d’une plus forte demande locative, du fait de leur attractivité et de la proximité des commodités. En investissant dans l’ancien en centre-ville, vous êtes sûr de susciter l’intérêt de futurs locataires, notamment chez les étudiants, les jeunes actifs ou encore les seniors. Bois, cheminées, moulures… Le charme de l’immobilier ancien ne finit pas de séduire. Un atout supplémentaire pour garantir l’attractivité de votre bien !

Un meilleur rendement et une plus-value en cas de revente

Une localisation attrayante et un cachet qui favorise le coup de cœur, c’est aussi l’assurance d’une meilleure plus-value en cas de revente. Dans l’immobilier ancien, la demande ne s’essouffle jamais. La proximité des réseaux de transports, des commerces et services sera un atout pour valoriser votre bien. Si vous optez pour l’achat d’une maison ou d’un appartement à rénover, vous profitez d’une décote appliquée sur le prix d’achat mais aussi d’une belle opportunité d’augmenter sa valeur. En améliorant ses performances énergétiques et en proposant une rénovation qualitative (cuisine, salle de bain…), vous augmentez l’attractivité de votre bien pour les locataires mais aussi pour d’éventuels futurs acheteurs. Si vous ne savez pas par où commencer et en fonction de votre budget, solliciter l’intervention d’un architecte pourra vous permettre d’optimiser votre rénovation. Des travaux de remise en état engendrent toujours un coût, mais permettent aussi de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. 

L’ancien aussi bénéficie d’une fiscalité avantageuse 

En France, l’investissement dans l’ancien peut vous permettre de réduire vos impôts. En fonction du type de bien, de vos revenus et des rénovations envisagées, vous pourrez profiter de différents dispositifs pour alléger vos dépenses. La loi Malraux est par exemple bien connue des investisseurs amateurs d’immobilier ancien. Restaurer un immeuble situé en centre-ville et destiné à la location (pour une durée minimale de 9 ans) pourra vous permettre de bénéficier d’un allégement fiscal compris entre 22 % et 30 %. Quant à la loi Pinel, elle n’est pas réservée qu’aux constructions neuves. Certaines situations permettent aussi d’obtenir une défiscalisation dans le cadre de réhabilitations de logements anciens ou de locaux commerciaux et garages à transformer en habitation. Lorsque le montant des charges liées à votre investissement locatif dépasse votre revenu foncier, vous pouvez également obtenir une réduction d’impôts. D’autres cas plus spécifiques comme l’achat de biens classés monuments historiques bénéficient de leur propre fiscalité. En neuf comme en ancien, pensez aussi à protéger vos revenus locatifs en profitant des services et de la qualité de conseil d’un professionnel de l’immobilier. Il pourra notamment vous proposer une offre d’assurance loyers impayés sécurisante, dont les primes sont déductibles à 100 %.

F.A.Q.

Investir dans l’immobilier ancien permet de bénéficier d’un prix d’achat plus avantageux que dans le neuf : comptez entre 10 % et 20 % de moins au m². Une décote qui offre l’opportunité d’un rendement locatif plus élevé, d’autant plus si vous réalisez des travaux de rénovation. S’ils sont bien réalisés, vous augmentez l’attractivité locative de votre bien tout en maximisant vos chances de réaliser une plus-value en cas de revente.

Avant d’investir, l’une des premières étapes consiste à étudier le marché. Aujourd’hui, la construction de logements neufs se concentre plutôt en périphérie des villes : des zones qui ne plairont qu’à un public mobile, prêt à se passer de la proximité de toutes les commodités. L’immobilier ancien de centre-ville constitue quant à lui une valeur sûre. La demande locative y est globalement plus forte, avec des biens qui bénéficient d’un rendement intéressant et qui pourront plus facilement être revalorisés à la revente.

Le régime réel d’imposition vous permet de déduire de nombreuses charges liées à votre investissement locatif : honoraires de gestion et de location, primes d’assurance loyers impayés, charges non récupérables sur le locataire mais aussi certaines dépenses d’entretien. Les travaux d’amélioration et de réparation du logement, lorsqu’il s’agit de le maintenir ou de le remettre en état normal d’usage, sont déductibles des loyers encaissés. On peut citer par exemple le remplacement d’une chaudière, l’isolation de la façade ou encore la réfection de la toiture. Les travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de démolition ne font pas partie des dépenses déductibles. Attention : le déficit foncier est soumis à condition, notamment celle, pour le bailleur, de louer son bien pendant les 3 années suivantes.

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