Primo accédant : investir dans le locatif avant d’acheter sa résidence principale

Catégorie : Investir dans l’immobilier
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
  • 5 min de lecture

L’acquisition d’un bien immobilier constitue une étape importante de la vie. Acheter sa résidence principale ou d’abord investir dans un bien locatif ? C’est une question fréquente. Ceux qui se lancent dans l’aventure pour la première fois doivent redoubler de vigilance pour comprendre les conditions d’accès au logement, spécifiques à leur profil.

Qu’est-ce qu’un primo accédant en immobilier ?

En immobilier, le primo accédant désigne une personne ou un couple qui s’apprête à acquérir un logement principal pour la première fois. La définition est en réalité plus large car elle inclut aussi : 

  • toute personne n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans ;
  • les propriétaires d’une résidence secondaire. 

Les organismes de prêt accordent souvent des privilèges particuliers à cette catégorie d’acheteurs. Cela peut inclure des taux avantageux ou des dispositifs d’aides gouvernementales. Mais attention, l’obtention de ces avantages est soumise à conditions. 

Les conditions à remplir pour acheter son premier bien immobilier 

Une situation financière solide 

Avant de se lancer dans l’acquisition d’un premier bien immobilier, il est impératif de bénéficier d’une situation professionnelle et financière solide. C’est la première condition à remplir pour initier le projet, en tant que primo-accédant mais aussi avant chaque investissement. En France, l’âge moyen pour une première acquisition est de 37 ans, alors que l’envie naît plutôt aux alentours de 25 à 30 ans.

Au préalable, il est important d’évaluer sa capacité d’emprunt en faisant appel à un courtier, en sollicitant directement les organismes bancaires ou éventuellement en utilisant des outils de simulations en ligne. C’est cette étape qui permet de consolider le projet en évaluant l’enveloppe budgétaire disponible et donc, le type de bien qu’il sera possible d’acquérir. Il faudra ainsi : 

  • définir son apport personnel ;
  • calculer son taux d’endettement. 

Les primo-accédants ont tout intérêt à se renseigner sur les aides disponibles, qui pourront leur permettre d’obtenir des taux plus intéressants ou d’augmenter leur budget. Faire jouer la concurrence, en démarchant les banques directement ou par le biais d’un professionnel, fait également partie du jeu  pour dénicher la meilleure offre de financement possible. 

Quels avantages pour les primo accédants 

Les primo-accédants bénéficient d’avantages propres, destinés à favoriser l’accès à l’achat immobilier. Parmi les plus connus, le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt sans intérêts et sans frais de dossier, accessible sous condition de ressources. Son éligibilité dépend aussi de la localisation du logement, de sa date de construction (neuf ou ancien)… Seul un établissement bancaire conventionné avec l’Etat sera en mesure de proposer ce dispositif, pour les acquéreurs d’une première résidence principale. 

Le prêt action sociale (PAS), anciennement prêt 1 % logement, fait aussi partie des aides intéressantes. Il s’adresse aux primo-accédants, mais pas que. Ce prêt conventionné a pour objectif de permettre aux ménages dont les revenus sont modestes de financer une partie de la construction d’un logement neuf, ou de l’achat d’un bien ancien. Ce dispositif est accessible aux travailleurs du secteur privé, issus d’une société non agricole qui compte au moins 10 salariés. 

Prenez conseil auprès d’un professionnel pour déterminer les avantages auxquels vous avez droit en fonction de votre profil. 

Primo accédant : investir dans le locatif avant d’acheter sa résidence principale

Pourquoi se lancer dans le locatif 

Investir dans sa résidence principale ou se lancer immédiatement dans un investissement locatif ? La question n’est pas rare. De plus en plus d’investisseurs choisissent de rester locataires tout en se constituant un patrimoine immobilier en parallèle. En fonction de son style de vie (besoin de mobilité, déménagements fréquents…) et de ses objectifs (sécuriser sa retraite, réaliser une plus-value…), acheter un appartement ou une maison pour le louer pourra être une bonne idée. L’intérêt principal : profiter de l’effet de levier, en utilisant les loyers perçus pour autofinancer votre emprunt bancaire voire en tirer immédiatement des bénéfices, augmentant ainsi à long terme votre capital. 

Comment réussir son investissement locatif

Investir dans l’immobilier est un bon moyen de générer des revenus réguliers, à condition de bien calculer son rendement locatif. Si l’achat d’une résidence principale est en partie une question d’affect, ce n’est pas le cas pour l’achat d’un bien locatif. Le choix du secteur géographique est primordial : une ville dynamique pour optimiser l’occupation du bien, mais aussi un quartier attractif. L’accessibilité, la proximité avec les commerces et transports sont parmi les premiers points d’attention. Choisir une zone universitaire est aussi une bonne manière d’assurer la rentabilité de son placement, les étudiants constituent une cible de locataires pérenne. D’autres critères sont aussi à prendre en compte comme la taille ou bien sûr le budget. 

Le propriétaire bailleur peut aussi bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Un professionnel de l’immobilier saura vous conseiller pour faire les meilleurs choix, en vous proposant par exemple d’accéder aux dispositifs Pinel ou Denormandie. 

Bien ficeler son projet est d’autant plus important que les banques se montrent parfois réticentes à valider le financement d’un achat locatif, pour une personne qui n’est pas encore propriétaire de sa résidence principale.

> Notre guide pour tout savoir sur le rendement locatif

Comment sécuriser son investissement locatif

Le calcul du taux d’endettement, soit le ratio entre les revenus (loyers perçus) et charges (emprunt, travaux, assurances…) est au cœur de la réflexion. S’il reste locataire de sa résidence principale, l’acquéreur augmente le montant de ses charges en payant mensuellement un loyer. Au-delà de 35 % d’endettement, l’établissement bancaire risque de se montrer frileux. D’où l’intérêt de construire un dossier solide et de mettre toutes les chances de son côté. 

En règle générale, pour un achat locatif, la banque prend en compte 70 % du montant des loyers perçus, pour anticiper les pertes financières liées à la vacance locative ou à des impayés. Les charges de copropriété ou des travaux importants qui incombent au propriétaire impactent aussi négativement le budget. Sécuriser le paiement des loyers à 100 % est une bonne manière d’augmenter ce pourcentage. Avec une assurance loyers impayés Garantie Totale, le bailleur est sûr d’être payé tous les mois et donc, de rassurer la banque. 

Quoi qu’il en soit, un investissement locatif bien préparé pourra s’adapter au profil de l’acheteur, même s’il n’est pas encore propriétaire.

F.A.Q.

En règle générale, les établissements bancaires demandent aujourd’hui un apport à hauteur de 10 % du prix du bien immobilier. Première raison : la capacité à se constituer une épargne représente une sécurité pour la banque, qui s’assure ainsi que vous êtes capable de gérer votre budget de façon saine. Cette somme d’argent sert à payer les coûts relatifs à l’achat immobilier, comme les frais de notaires. Sans apport, la banque devra vous accorder un prêt dit à 110 %, supérieur à la valeur du bien. Sur un marché immobilier en tension, le projet est plus délicat. L’étude doit toutefois être effectuée au global, au cas par cas. Faire appel à un courtier pourra être intéressant, il pourra vous conseiller et trouver une offre de financement adaptée à votre profil.

Investir dans la pierre, c’est profiter d’un placement sûr et durable. Les objectifs peuvent être multiples et dépendent des profils d’investisseurs :
– générer des revenus complémentaires grâce à un investissement rentable ;
préparer sa retraite ;
– profiter de l’effet de levier du crédit immobilier pour accroître sa capacité de financement ;
– constituer un patrimoine immobilier qui pourra être légué à ses enfants ; 
– profiter des avantages fiscaux relatifs à l’achat d’un bien locatif.

Première étape pour obtenir son prêt immobilier : prouver sa capacité à épargner et à gérer sainement ses comptes. Avoir un apport rassure la banque, puisqu’il prouve que vous êtes en mesure de mettre de l’argent de côté et donc, probablement de répondre à vos futures obligations en tant que propriétaire. Ce dernier, contrairement au locataire, doit être capable de faire face à certains coûts comme la réalisation de travaux importants. 

Faire jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements bancaires pourra permettre d’accéder à l’offre la plus intéressante possible. Faire appel à un courtier est une bonne idée pour éviter cette étape, pour maximiser ses chances et pour gagner du temps. 

Dans le cas d’un investissement locatif, présenter une garantie loyer impayé qui assure au bailleur de percevoir son loyer tous les mois, même en cas de non paiement du locataire, représente un avantage supplémentaire. L’objectif : rassurer les banques.

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