Quel budget prévoir pour un investissement locatif ?

Vous êtes décidé à acheter un appartement pour le mettre en location ? Excellente idée ! Néanmoins, avant de passer à l’action, veillez à bien définir votre budget. En plus du bien immobilier, de nombreux frais doivent être pris en compte : crédit, taux d’intérêts, assurances, frais d’entretien, taxe foncière, charges de copropriété… Faites le bon calcul pour ne pas perdre d’argent !

Comment déterminer le budget d’un investissement locatif ?

Commençons par la base : le bien immobilier ! Car c’est le prix du bien immobilier que vous souhaitez acquérir qui va peser le plus lourd dans votre achat immobilier locatif. 

Le budget à prévoir pour devenir propriétaire locatif varie selon plusieurs éléments : 

→ le type de bien : avez-vous besoin d’un budget pour acheter un appartement, une maison, un studio, une villa ? Et quelle surface ? Selon le type de bien désiré, votre budget va énormément varier. 

→ l’emplacement du bien : certaines villes et certains quartiers sont plus plébiscités que d’autres, ce qui modifie la valeur du bien immobilier. Attention, ne choisissez pas un “mauvais” quartier si vous souhaitez louer facilement votre appartement ou votre maison. Privilégiez les emplacements attractifs, désirés par les locataires !

→ un bien neuf ou ancien : l’immobilier ancien coûte moins cher à l’achat, mais peut vous coûter cher en travaux. L’immobilier neuf offre de multiples avantages, malgré un coût plus onéreux. C’est à vous de choisir !

Calcul de votre budget immobilier

Faire un investissement locatif nécessite de demander un emprunt immobilier, à rembourser chaque mois. Il est donc essentiel de calculer votre budget d’investissement locatif avant de vous lancer dans l’aventure. 

Le calcul de votre budget immobilier est simple : déduisez de vos revenus fixes mensuels toutes vos charges fixes et divisez la somme restante par 3. Et voilà, vous avez la somme que vous pouvez consacrer au remboursement de vos mensualités ! 

Notez que plus votre apport personnel est conséquent, plus vous aurez de chances d’obtenir un prêt bancaire immobilier et de diminuer sa durée et son coût.

A savoir : Le taux d’endettement d’un foyer est plafonné à 35%, assurance incluse. 

Investissement locatif : les charges à ne pas oublier

Quand on calcule son budget d’investissement locatif, on pense à nos charges courantes mais on oublie facilement les frais inhérents à l’achat immobilier ! 

Crédit immobilier et intérêts

Actuellement, les taux d’emprunt pour un achat immobilier sont encore relativement bas. En revanche, les conditions d’emprunt ont récemment évolué et sont devenues plus contraignantes. 

Si un taux minimal d’apport personnel n’a pas été fixé, emprunter sans apport est aujourd’hui très difficile. Il faut compter au minimum 10% d’apport, voire 20% pour certaines banques. 

La durée maximale de remboursement du crédit, quant à elle, a été plafonnée à 25 ans par le HCSF. La limite peut s’étendre à 27 ans dans le cas de l’achat d’un logement neuf. 

Taxe foncière

La taxe foncière est une charge souvent oubliée par les propriétaires dans le calcul de leur budget immobilier, alors qu’il s’agit d’une taxe annuelle qui peut considérablement augmenter le coût de votre achat. 

Avant d’acheter le bien que vous avez repéré, vérifiez le montant de la taxe foncière de la commune. Assurez-vous de connaître également le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Assurance habitation

Il n’y a pas que le locataire qui doit avoir une assurance habitation : vous aussi ! Il s’agit de l’assurance PNO (propriétaire non occupant). Selon la zone géographique de votre bien, son tarif peut varier alors n’hésitez pas à demander plusieurs devis et à les comparer avant d’arrêter votre choix.

Frais d’entretien courant

Les frais de maintenance et d’entretien sont toujours mis de côté dans les charges du propriétaire d’un appartement ou d’une maison, alors qu’ils représentent un coût non négligeable. 

Notre recommandation : prévoir 1 à 2 mois de loyer pour couvrir l’entretien de votre logement, qu’il s’agisse de vétusté ou de dommages causés par le locataire.

Charges de copropriété

Les charges de copropriété représentent des frais trimestriels importants. De plus, elles ont tendance à augmenter chaque année. Avant d’acheter, demandez au syndicat de copropriété le montant des charges de copropriété.

Recherche de locataires

Il n’est pas toujours facile de trouver des locataires pour un bien. Si vous décidez de passer par une agence immobilière, cela représentera un nouveau coût dans votre budget d’investissement locatif. Cela vous permettra par contre d’éviter les erreurs et oublis vis à vis de la réglementation en vigueur car le professionnel de l’immobilier est non seulement votre meilleur conseiller (valeur des biens à la location, gestion complète de votre bien, assurance loyers impayé…) mais il est aussi responsable juridiquement (devoir de conseil). Cerise sur le gâteau, ses honoraires sont 100 % déductibles de vos revenus fonciers.

La vacance locative

Malheureusement, il est possible que votre appartement ou votre maison ne soit pas loué pendant 12 mois. C’est encore plus le cas si vous louez à des étudiants, qui rendent généralement leur studio pendant l’été. 

Dans ce cas, vous n’aurez pas de rentrée d’argent pour rembourser vos mensualités d’emprunt. C’est un coût à prendre en compte lorsque vous établirez votre budget : avez-vous les moyens de payer votre crédit si vous n’avez pas de loyer qui rentre ?

Comment réduire les coûts cachés ?

Évitez les loyers impayés avec une assurance GLI

Si vous comptez sur les loyers pour rembourser votre crédit immobilier, alors il vaut mieux souscrire une assurance loyers impayés pour éviter de vous mettre dans une mauvaise situation. 

L’Assurance Loyers Impayés Garantie Totale Zelok vous garantit un loyer à date fixe ainsi que la prise en charge du processus de recouvrement en cas d’impayé. La protection juridique et les détériorations immobilières sont incluses. 

Sécurisez vos revenus et louez votre bien immobilier sans stress ! 

Fonds d’urgence

En cas de dépenses imprévues, veillez à toujours avoir un fonds d’urgence pour votre investissement immobilier. Fixez-vous un objectif et mettez de l’argent de côté jusqu’à l’atteindre. Il peut représenter 2 à 3 mois de loyer, par exemple.

Réductions d’impôts

Certains dispositifs vous permettent de bénéficier de réductions d’impôt lorsque vous faites un investissement locatif. Par exemple, le dispositif Denormandie ou la loi Pinel. Renseignez-vous auprès d’un expert immobilier pour savoir exactement ce à quoi vous pouvez avoir droit en achetant un bien immobilier à louer.

>> Pour en savoir plus : Comment financer un investissement locatif ?

Bien choisir votre locataire

Le choix avisé du locataire peut vous rapporter gros ou en tout cas, vous éviter de perdre de l’argent. Avant de choisir votre locataire, vérifiez bien ses antécédents, ses références et sa solvabilité. Ces vérifications sont comprises avec l’assurance GLI Zelok.

Il vaut mieux prendre votre temps et perdre un mois de loyer que louer à un mauvais locataire qui détériorera votre bien ou ne paiera pas les loyers pendant plusieurs mois.

Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé