Rénovation énergétique : les obligations du propriétaire bailleur

D’après L’Observatoire National de la Rénovation Energétique, rattaché au Ministère de la Transition Écologique, la France compte plus de 7 millions de logements classés “passoires thermiques”. Parmi eux, 1,6 millions de biens appartenant au parc locatif privé. Pour y faire face, la loi Climat impose de nouvelles obligations pour encourager les propriétaires bailleurs à effectuer des travaux de rénovation.

Quels-sont les devoirs du propriétaire bailleur

Les locataires ont des devoirs : effectuer les petites réparations, respecter le voisinage et bien sûr, payer le loyer et les charges à la date prévue. De leur côté, les propriétaires bailleurs ont aussi des obligations, comme celle de proposer un logement décent. Parmi les critères à respecter, on compte notamment : 

• la surface du logement, qui doit être de 9m2 minimum pour une personne seule ;
• la présence des dispositifs de retenue des personnes (escaliers, garde-corps…) ; 
• la sûreté des installations électriques, de gaz et d’eau ; 
• la présence de chauffage, d’eau potable, d’une cuisine et de sanitaires ;
• l’absence de nuisibles ;
• la présence d’un système d’aération suffisamment performant pour évacuer l’humidité et renouveler l’air. 

Le bailleur est tenu d’effectuer les travaux importants nécessaires à l’entretien du bien, en dehors des menues réparations à la charge du locataire. Il a également des documents obligatoires à remettre, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ou encore l’état de l’installation électrique et gaz lorsqu’elle a plus de 15 ans. 

Avec la nouvelle loi Climat et Résilience, les propriétaires bailleurs voient leurs obligations renforcées. Objectif : réduire le nombre de logements classés “passoires thermiques” pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre liées au logement.

Une nouvelle loi pour inciter à la rénovation énergétique

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? 

Le terme passoire thermique est utilisé pour désigner une habitation dont la consommation énergétique est excessive. Une mauvaise isolation thermique entraîne des déperditions de chaleur et donc, une surconsommation d’énergie. L’établissement d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de repérer les logements les plus polluants. Sont considérés “passoires thermiques” les biens étiquetés F ou G. Dans le cadre de la lutte contre le dérèglement climatique, la loi Climat et Résilience vise notamment le marché immobilier avec un objectif : réduire les émissions de gaz à effet de serre en éliminant petit à petit les logements les plus polluants. 

Que dit la loi Climat et Résilience ? 

La loi Climat et Résilience, publiée le 21 août 2021, s’inscrit dans le plan d’action gouvernemental de lutte contre le réchauffement climatique et ses effets. Son ambition : viser la neutralité carbone à l’horizon 2050. Cela passe notamment par de nouvelles réglementations qui touchent le secteur de l’immobilier. Le Ministère de la Transition Écologique estime, qu’en France, 44 % de l’énergie consommée provient du bâtiment. Les logements classés F et G, dont la consommation est supérieure à 330 kWh/an, sont les premiers concernés. Des premières mesures ont déjà vu le jour en 2022, pour inciter les propriétaires de logements classés passoires thermiques à effectuer des travaux de rénovation énergétique. 

De nouvelles obligations pour les propriétaires bailleurs

Un calendrier pour inviter à la rénovation du parc locatif

Le parc locatif est le premier concerné par la loi Climat et Résilience. Un calendrier a été établi, avec déjà le gel de l’augmentation des loyers des logements classés F ou G, depuis le mois d’août 2022. Seule la réalisation de travaux de rénovation énergétique pourra changer la donne. La vente ou la location de ces biens est également soumise à l’obligation de réaliser un audit thermique, qui s’ajoute au diagnostic de performance énergétique. Au 1er janvier 2025, les logements classés E seront aussi concernés, suivis des logements classés D au 1er janvier 2024. Cet audit vise à proposer une liste de travaux à effectuer, ainsi qu’une estimation de leur coût et des économies d’énergie réalisées.

Dès janvier 2023, la loi Climat et Résilience prévoit la requalification des logements énergivores en logements indécents. Deviendront ainsi interdits à la location, pour tous les nouveaux baux ou renouvellements, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m2. 

Le calendrier prévoit ensuite d’interdire progressivement la mise en location des passoires thermiques : 

• dès le 1er janvier 2025 pour les logements classés G ;
• dès le 1er janvier 2028 pour les logements classés F et G ;
• dès le 1er janvier 2034 pour les logements classés E, F et G.

Pour conserver les bénéfices de leur investissement locatif, les propriétaires bailleurs devront donc réaliser des travaux d’isolation des combles, des murs, des planchers bas ou des fenêtres. L’installation de panneaux solaires, si la nature du logement le permet, ou l’amélioration des équipements de chauffage sont aussi des options. 

Quelles aides à la rénovation pour les propriétaires bailleurs ? 

Pour améliorer l’isolation de leur logement ou installer une solution de chauffage plus écologique, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’aides financières particulières. Parmi elles : MaPrimeRénov’. Mise en place par l’État, cette aide est calculée en fonction des ressources du ménage et des dépenses réalisées. Elle s’applique aux travaux qui visent à améliorer l’isolation, le chauffage ou la ventilation (pose de fenêtres neuves ou d’une VMC) d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Il existe aussi la prime Énergie Monexpert, financée par les fournisseurs d’énergie. Tout le monde peut en bénéficier et effectuer une simulation à partir d’un devis réalisé auprès d’un professionnel. Le montant de l’aide obtenue dépend des revenus, de la situation géographique du logement et de la nature des travaux à réaliser. Les propriétaires bailleurs les plus modestes peuvent s’orienter vers le programme “Habiter mieux sérénité”, porté par l’Agence Nationale pour l’Habitat (Anah). Cette aide est soumise à condition de ressource et disponible exclusivement pour les logements classés F ou G, dans le cas où la réalisation des travaux permettrait un gain énergétique de 35 % minimum.

F.A.Q.

Publié par Morane
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