Rénover un appartement pour mieux louer

Catégorie : Investir dans l’immobilier
Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
  • 3 min de lecture

Vous avez décidé d’acheter un appartement pour le mettre en location ? Choisir un logement qui nécessite quelques travaux de rénovation peut être une bonne idée. Vous ne savez pas quel type de travaux privilégier ? Dans cet article, on vous expliquer comment rénover un appartement pour mieux le louer.

Pourquoi choisir un appartement à rénover ?

Les appartements anciens à rénover sont généralement bien plus rentables pour un investissement locatif. Ils sont vendus en-dessous des prix du marché, mais une fois rénovés, le prix du loyer peut décoller ! Le retour sur investissement est positif grâce à deux notions :

  • l’augmentation du loyer suite à la rénovation ;
  • la baisse de la fiscalité du fait des déficits fonciers engagés avec les travaux.

En revanche, cela demande un peu plus de travail que d’acheter un appartement neuf et moderne.

Définir en amont les rénovations à effectuer

Gage d’une qualité élevée, les appartements rénovés se louent plus cher que d’autres appartements dans la même ville. En général, les locataires sont sensibles aux pièces ouvertes, lumineuses et spacieuses. Ils cherchent également des logements pratiques, avec de nombreux rangements, surtout pour un appartement meublé. Choisissez une décoration sobre et épurée pour qu’ils se projettent facilement dans l’appartement lors de la visite. 

Bien sûr, veillez à ce que vos désirs de rénovation entrent dans votre budget : les travaux ne doivent pas vous coûter plus cher que ce que vous allez en retirer ! Demandez des devis à plusieurs artisans afin de choisir la meilleure offre.

Faire des travaux de rafraîchissement

Dans le cadre de petites rénovations, entre deux locataires par exemple, des travaux de rafraîchissement peuvent suffire à redonner de l’allure à votre appartement. Objectif : ne pas faire baisser sa valeur. Refaire les peintures des pièces, changer le papier peint, poser du parquet ou du carrelage… Ce sont des travaux à faible coût, que vous pouvez réaliser vous-même si vous êtes bricoleur.

Si le logement est meublé, pensez également à revoir la décoration : elle peut facilement provoquer un coup de cœur. Tous ces petits travaux ont l’avantage d’être 100 % déductibles de vos revenus fonciers. Intéressant lorsque l’on cherche à amortir des revenus bruts lourdement taxés.

Les gros travaux pour mieux louer son appartement

D’importantes rénovations, quand elles contribuent à améliorer le confort, peuvent vous permettre ensuite d’augmenter le loyer de votre appartement. Isolation thermique ou phonique, pose de fenêtres à double vitrage, suppression d’une cloison, installation de volets roulants, rénovation de la salle de bain ou de la cuisine… Ces gros travaux améliorent immédiatement la qualité de l’appartement et apportent une vraie valeur ajoutée. N’hésitez pas à solliciter des professionnels pour vous accompagner, comme des architectes spécialisés dans la rénovation des appartements.

Les logements anciens ont souvent besoin de ce type de rénovation. Il faut également vérifier que les plafonds, les murs, les sols et les canalisations ne contiennent pas de parasites, de plomb ou d’amiante. Des travaux de mise aux normes de sécurité sont souvent nécessaires.

Pour un appartement en location, il n’est pas conseillé d’acheter des équipements de luxe, surtout si votre immeuble ne s’y prête pas. Cela vous coûtera très cher mais ne vous permettra pas d’augmenter le prix du loyer. Mieux vaut choisir des équipements simples mais de qualité suffisante, qui apporteront une véritable plus-value à votre appartement.

F.A.Q

Cela dépend du niveau de rénovation. Les prix ne sont évidemment pas les mêmes si vous faites vos travaux seul, ou si vous solliciter des artisans.

Pour une rénovation légère (pose de parquet, peinture, décoration…), il faut compter entre 200 et 400 € au m². 

Pour une rénovation intermédiaire (modernisation, refaire l’électricité ou la plomberie…), le prix se situera plutôt aux alentours de 500 € au m².

Enfin, pour une rénovation lourde (restructuration de l’appartement, rénovation complète d’une pièce, abattement d’un mur…), on peut dépasser les 1000 € au m². 

Selon la nature de vos travaux, vous pouvez recevoir des aides ou déduire le montant de vos revenus fonciers. Cela peut créer un déficit foncier reportable sur 10 ans.

Les travaux concernés sont ceux qui améliorent la qualité du logement, comme le changement de chaudière, la rénovation d’une pièce, l’abattement d’une cloison intérieure… D’autres ne sont pas pris en compte : la construction d’une terrasse, l’aménagement des combles, l’agrandissement de la surface…

Concernant les aides financières pour la rénovation, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt, de subventions de l’ANAH ou d’un prêt à taux zéro, par exemple.

Pour savoir quand rénover un appartement en location, vous pouvez vous reporter à votre grille de vétusté. C’est un document de référence qui indique la durée de vie théorique des équipements et matériaux d’un logement en location, et la part de travaux à payer par le locataire si une rénovation est nécessaire. 

→ Pour aller plus loin : Grille de vétusté en location – explications

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