Guide complet sur la location meublée

Catégorie : Location ou colocation
Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
  • 6 min de lecture

Lorsqu’un propriétaire souhaite louer son logement, deux possibilités s’offrent à lui : proposer une location meublée ou une location vide. Dans ce guide, Zelok vous propose de découvrir tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée. 

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Une location meublée est un logement équipé de tout le nécessaire à la vie courante. Les modalités de la location meublée louée en résidence principale sont fixées par la loi et s’imposent au bailleur.

Le contrat ou bail de location meublée

Votre conseiller immobilier est formé pour rédiger un bail de location conforme, qui contient l’ensemble des mentions indispensables et une notice complète en annexe. Son objectif : protéger les intérêts du bailleur et du locataire. En cas d’erreur, il engage sa responsabilité. Il est d’ailleurs assuré en Responsabilité Civile Professionnelle.

Selon la situation du locataire, il existe trois types de contrat pour une location meublée :

  • Le plus classique : le contrat d’un an, renouvelé tacitement.
  • Pour les étudiants : un contrat de courte durée existe, c’est le bail de neuf mois. Il n’est pas renouvelable.
  • Pour un locataire en situation de mobilité, qui cherche à se loger temporairement : le bailleur peut lui proposer le bail mobilité d’une durée d’un à dix mois.

La caution ou dépôt de garantie en location meublée

Pour une location meublée, la caution (ou dépôt de garantie) est fixée à deux mois de loyer hors charges. Elle est encaissable par l’agent immobilier, s’il est mandaté pour gérer le bien, ou par le propriétaire lui-même. 

Bon à savoir : pas de caution pour les personnes en mobilité.

Attention : la caution d’une location vide est fixée à un mois de loyer hors charges.

Pour aller plus loin ➜ La caution solidaire, un acte de garantie

Les meubles obligatoires à fournir en location meublée

Quand un locataire loue un logement dit meublé, il doit y trouver tous les éléments indispensables à la vie quotidienne. Il n’a pas besoin d’apporter son propre mobilier.

La liste des meubles qu’un bailleur doit obligatoirement fournir est fixé par décret. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement, en y apportant seulement ses affaires personnelles et son linge de maison (serviettes, torchons, draps etc…). Chaque pièce d’un logement loué doit être équipée d’un mobilier adéquat.

Retrouvez notre guide complet sur la liste des meubles à fournir dans le cadre d’une location meublée.

Le marché de la location meublée en France

En 2019, le marché de la location meublée a augmenté de plus de 5,2 % sur un an. Les différents contrats proposés (bail mobilité, bail étudiant) rendent ce type de location particulièrement attractif. Le loyer moyen pour une location meublée en France en 2019 est de 769 € pour une surface moyenne d’environ 56 m². Le loyer moyen d’une location vide est moins élevé de 47€.

Les logements meublés ont tendance à se relouer plus facilement, ce qui peut être un avantage pour un investisseur.

Quelques chiffres clés sur la location meublée en France :

  • Loyers les plus élevés : Paris avec un loyer moyen de 1841€/Mois
  • Loyers les moins élevés : Le Mans avec 478€/Mois
  • Plus forte hausse des loyers : +23,9% sur 1 an à Caen
  • Délai de location le plus court : 11 jours à Rennes
  • Délai de location le plus long : 92 jours au Havre

Dans les grandes villes françaises telles que Paris, Toulouse, Marseille, Nantes, Bordeaux ou encore Lyon, la location meublée rencontre un réel attrait. Ceci s’explique notamment par le présence de nombreux étudiants et travailleurs en mobilité.

La spécificité de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Lorsqu’un propriétaire souhaite louer un logement meublé, il peut s’enregistrer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP), le premier statut étant le plus courant.

Un propriétaire peut louer en tant que LMNP lorsque :

  • ce n’est pas son activité professionnelle ;
  • ses recettes locatives ne dépassent pas 23 000€ par an ou 50 % de ses revenus globaux.

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, le propriétaire doit déclarer la création de son activité au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou au Greffe du Tribunal de Commerce de la ville où se situe le logement, dans un délai de deux semaines. Pour cela il doit auparavant remplir un formulaire P0i.

Si le propriétaire possède plusieurs logements situés dans diverses villes, il doit adresser le formulaire P0i au CFE ou au greffe situé dans la ville du logement qui bénéficie du plus haut revenu. Cette démarche permettra au propriétaire de recevoir le numéro de SIRET du logement, à indiquer sur ses déclarations de revenus.

Si un propriétaire possède plusieurs locations meublées, chacune possède son numéro de SIRET unique.

La fiscalité de la location meublée

Les impôts sur la location meublée

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Un propriétaire qui loue un logement en meublé doit déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme pour une location vide. En clair, un bailleur qui loue un bien meublé est considéré comme une entreprise et doit remplir les mêmes obligations comptables.

Selon le montant des loyers perçus, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire a deux options : 

  • Soit il opte pour le régime forfaitaire (si ses recettes ne dépassent pas 70 000€) et il sera imposé sur la moitié de ses loyers. 
  • Soit il choisit le régime réel (recette au delà de 70 000€) et il pourra déduire ses charges, diminuant ainsi le montant de son impôt.

L’exonération d’impôts en location meublée

Un propriétaire qui loue un logement meublé peut, dans certains cas, être exonéré d’impôts. Voici les conditions à remplir :

  • Les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du propriétaire. 
  • Les pièces louées ou sous-louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire, sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier.
  • Le prix de location est fixé dans des limites du raisonnable.

Les taxes en location meublée

Un loueur en meublé doit s’acquitter, dans le cadre de l’exercice de son activité, de trois taxes perçues au profit des collectivités territoriales : la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et dans certains cas, la taxe d’habitation.

La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans, au 1er janvier de l’année. Elle est calculée en fonction de la valeur locative établie par la collectivité territoriale. Celle-ci n’est pas récupérable auprès du locataire. 

La cotisation foncière des entreprise (CFE) est un impôt local destiné à remplacer la taxe professionnelle. Les LMNP en sont redevables, chaque année, qu’ils soient imposés au régime micro-BIC ou au régime réel. 

La taxe d’habitation est un impôt s’appliquant aux personnes disposant d’un bien immobilier (local meublé affecté à l’habitation) au 1er janvier de l’année. Les locaux meublés affectés à l’habitation sont soumis à la taxe d’habitation.

Pour le propriétaire qui loue son bien toute l’année, la taxe d’habitation doit être prise en charge par le locataire au 1er janvier.

F.A.Q

En location meublée, la caution est limitée à deux mois de loyer hors charges, depuis la loi Alur du 24 mars 2014. En revanche, dans le cadre d’une location meublée avec un bail mobilité, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire.

Dès qu’un propriétaire souhaite louer un logement meublé, il doit déclarer son activité auprès de l’administration. Pour cela, il remplit le formulaire de déclaration de début d’activité P0i et le renvoie dans les 15 jours suivants le début de son activité :

– au greffe du tribunal de commerce dont dépend son bien loué, pour une activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ;
– au centre de formalités des entreprises de la chambre de commerce et d’industrie compétente pour une activité de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Dans le formulaire de déclaration de début d’activité de location meublée, le propriétaire doit également choisir son mode d’imposition :
– le régime micro Bic ou forfaitaire (si ses recettes ne dépassent pas 70 000€) ;
– le régime réel (si ses recettes excèdent 70 000 €).

En location meublée, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes d’imposition possibles : le régime micro BIC ou le régime réel.
 
Les revenus de la location meublée doivent être déclarés sur la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C PRO – « Professions non salariées » – page 2 : « Revenus de locations meublées non professionnelles ».

Dans le cas du régime Micro Bic, le propriétaire doit inscrire le montant des recettes brutes dans les cases 5ND à 5PD

Dans le cas du régime réel, le propriétaire doit calculer le résultat (bénéfice ou déficit) et le reporter sur la déclaration de revenus. Pour calculer le résultat généré par l’activité locative, le propriétaire doit remplir une déclaration n° 2031, si l’entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire doit ensuite reporter le résultat sur la déclaration 2042 C PRO :
– Bénéfice : cases 5NA à 5PK 
– Déficit : cases 5NY à 5PZ 

Les déficits sont reportables pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus de locations meublées. Le propriétaire doit noter ceux des années précédentes dans les cases 5GA à 5GJ, selon l’année du déficit.

En règle générale, les logements meublés se louent plus rapidement que les logements vides : 46 jours en moyenne pour une relocation en meublé, contre 69 jours sinon. Une location meublée permet en effet de proposer différents types de contrats, plus flexibles. L’inconvénient étant toutefois un turn-over plus important, avec des locataires qui restent moins longtemps dans les lieux.

La mention « semi-meublé » apparait parfois dans les annonces de location. Cela désigne généralement la présence d’une cuisine équipée. Légalement, en France, il n’existe pas de statut intermédiaire entre location meublée et location vide. Même si le propriétaire met à disposition quelques meubles, cela ne suffit pas, à partir du moment où il ne respecte pas l’ensemble des exigences propres à la location meublée.

Oui, un logement meublé peu être assuré contre les loyers impayés, au même titre qu’une location vide. Avec l’assurance Garantie Totale Zelok, le bailleur est également protégé contre les dégradations.

Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
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