Tout savoir sur le bail de location

Il existe plusieurs types de contrats de location. Chaque bail possède ses spécificités et sa rédaction peut être complexe. Dans ce guide, voici tout ce que vous devez savoir pour connaître et comprendre les différents baux locatifs.

La loi sur le contrat de location

Définition du bail de location

Le bail de location est un contrat qui engage le propriétaire et le locataire. Le premier met un logement à disposition du second, qui s’acquitte d’un loyer. Le contrat de location formalise les droits et les obligations des deux parties, qui diffèrent selon le type de location : logement vide, meublé, location saisonnière, colocation, local commercial…

Les lois applicables à la location

En location, la loi ALUR et la loi ELAN sont des références. Cette dernière, publiée en novembre 2018, complète les mesures de la loi ALUR concernant l’encadrement des loyers, le contrat de bail mobilité et la numérisation du bail. 

L’article 140 de la loi ELAN lance la mise en application d’une expérimentation sur l’encadrement des loyers des villes situées en zone tendue. 

Le contrat de bail mobilité est un nouveau type de bail, de courte durée (1 à 10 mois), spécialement créé pour les personnes en stage, en alternance, en apprentissage et en service civique. 

La loi ELAN incite également à numériser les documents dédiés à la location, comme le dossier de diagnostic technique. Elle oblige à créer et mettre à jour un carnet numérique du logement pour suivre sa performance énergétique. Cela concerne les logements neufs à partir de janvier 2020 et les logements existants à partir de janvier 2025. 

Depuis janvier 2023, le carnet numérique du logement a été remplacé par le carnet d’information du logement.

Parmi les diagnostics obligatoires :

• Diagnotic ERP location
• Diagnostic DPE location
• Diagnostic CREP location
• Diganotic électricité location
• Diagnostic gaz location
• Diagnostic amiante location

Le contrat type de location selon la loi Alur

La loi ALUR, instaurée en mars 2014, a bouleversé le secteur de l’immobilier en encadrant les relations entre bailleur et locataire. Elle a notamment mis en place un contrat type de location, auquel les propriétaires sont tenus de se conformer. Cela concerne les contrats de location meublée, de location non meublée, de location saisonnière et de colocation.

Les différents types de baux de location

Bail de location meublée ou vide

Le contrat de bail permet de mettre en location un logement meublé ou vide. Il doit être établi par écrit et prendre la forme d’un acte authentique ou d’un acte sous-seing privé. C’est le contrat type de la loi ALUR qui encadre son contenu. Le bail de location doit être établi en autant d’exemplaires que de parties, au minimum trois : l’agence immobilière, le propriétaire et le locataire.

Bail de location saisonnière

Le bail de location saisonnière concerne les logements meublés, loués pour une courte durée, soit 90 jours maximum (vacances, déplacements professionnels…). Tout comme le bail de location meublée ou vide, le bail de location saisonnière doit comporter des informations concernant les signataires, un descriptif détaillé du logement, la durée de bail, le montant du loyer et du dépôt de garantie. 

Bail de colocation

On parle de bail de colocation si le logement est loué à plusieurs personnes (étudiants, concubins). Cela ne concerne pas les couples mariés ou pacsés.

Bail commercial

Le bail commercial permet de louer un local commercial à une personne morale ou physique. Il est soumis à un régime juridique spécial, contrairement aux contrats de location classiques. Le bail commercial doit répondre à ces obligations :

• le locataire doit disposer d’un contrat de bail ;

• le bail concerne un local commercial ;

• le lieu sert à l’exploitation d’un fonds de commerce ;

• le locataire est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

Les clauses du bail de location

Les clauses obligatoires

Le bail de location doit obligatoirement contenir ces informations : 

• coordonnées du bailleur et du mandataire ;
• date de prise d’effet du bail ; 
• durée du bail ;
• montant du dépôt de garantie (s’il y en a un) ;
• consistance et localisation du logement ;
• surface habitable ;
• description du logement et de ses équipements ; 
• nature des travaux effectués depuis le dernier bail et leur montant ;
• montant du loyer et modalités de paiement ;
• loyer de référence et loyer majoré (dans les zones tendues) ;
• montant et date de versement du dernier loyer.

Les clauses facultatives

Le contrat de location peut comporter des clauses supplémentaires, dites facultatives.

Il est possible, par exemple, de définir une durée de bail plus longue ou de mettre en oeuvre des travaux d’amélioration dans le logement en contrepartie d’un loyer plus important. 

Il est conseillé d’intégrer dans le bail des clauses résolutoires : elles permettent de rompre le contrat de location si le locataire est en faute. On y trouve généralement le non-paiement du loyer et des charges. 

Les clauses abusives

Certaines clauses sont interdites dans le bail de location : ce sont les clauses abusives. Quelques exemples : l’interdiction d’avoir un animal domestique, l’obligation de payer le loyer par prélèvement automatique, l’obligation de choisir un assureur désigné par le bailleur, la facturation de l’envoi des quittances de loyer, l’interdiction d’exercice d’une activité politique…

Ces clauses abusives n’ont aucune valeur légale, même quand elles sont notées dans le bail. Prenez attache auprès de votre conseiller location pour vérifier vos droits et obligations. Il engage sa responsabilité civile professionnelle lors de la rédaction d’un acte, contrairement à un particulier.

Durée du bail de location

Quand commence un bail de location ?

Le bail de location commence à l’entrée du locataire dans le logement, et non à compter de la signature du bail. Le bailleur peut définir dans le contrat la date de prise d’effet du bail. 

Combien de temps dure un bail de location ? 

La durée doit obligatoirement être inscrite sur le bail. Elle varie selon le type de location : bail vide, bail meublé et bail mobilité. 

La durée minimale pour un contrat de location vide est de trois ans, mais peut être réduite à un an en cas de situation particulière. Par exemple : le propriétaire s’expatrie pendant un an et reprend le logement à son retour.

Pour un contrat de location meublée, la durée minimale est d’un an, ou de neuf mois pour un bail étudiant. 

La durée du bail mobilité est d’un à dix mois. 

Comment ajouter une personne à un bail de location

Il est possible d’ajouter un nouvel occupant sur le bail, même après sa signature. Il faut pour cela intégrer le nom du colocataire ou du concubin, sur un avenant au contrat de location. Autre option : refaire un contrat de location. Attention car les compteurs sont alors remis à zéro et le bail sera de nouveau valable 3 ans.

Faire un avenant au bail suite à une séparation 

Une séparation ou un divorce a des conséquences sur le bail de location. Si le couple était marié, l’époux qui quitte le logement devra s’acquitter du loyer si celui qui y reste n’est pas en capacité de le payer seul. De même pour les couples pacsés : le bailleur est en droit de demander le paiement au partenaire qui a quitté le logement. 

Pour éviter de continuer de payer le loyer, celui qui déménage peut demander un avenant au bail de location, afin de ne plus y figurer – à condition que la bailleur accepte.

Le dépôt de garantie 

Le propriétaire bailleur n’a pas l’obligation de demander un dépôt de garantie au locataire. S’il souhaite en réclamer un, il doit savoir que son montant est plafonné par la loi et qu’il doit être indiqué dans le contrat de location. 

Si le contrat comporte une clause résolutoire concernant le dépôt de garantie, le bailleur pourra résilier le bail si le locataire ne s’acquitte pas de son paiement. 

Fixer le loyer de sa location

Dans les zones tendues, le loyer de la location n’est pas fixé librement par le propriétaire.

Dans les zones tendues avec encadrement de la relocation, le montant du loyer initial est libre mais en cas de relocation, il ne peut pas être augmenté. Dans les zones tendues avec encadrement des loyers, le propriétaire doit respecter certains plafonds.

Notre guide pour savoir Comment Fixer le prix de son loyer ?

La fin du bail de location

Le préavis au bail de location

Le locataire peut mettre fin au bail de location à tout moment, en respectant des conditions de forme et de délai. Il doit adresser une lettre de préavis au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception. Le délai de préavis peut être de 1 ou de 3 mois, en fonction des cas. Le congé est effectif à l’expiration de ce délai.

La régularisation des charges de location

Pendant la période du préavis, les loyers et les charges locatives sont dues par le locataire, même s’il a déjà déménagé. Le propriétaire peut accorder une réduction du préavis et l’arrêt des paiements si un nouveau locataire entre dans le logement. Lors du dernier mois, le loyer dû est calculé au prorata.

F.A.Q